Les nouvelles tendances immobilières

La diversification et la mutualisation du risque sont particulièrement recherchés en ces temps de crise et d’instabilité. A l’heure où les taux sont bas et les rendements de plus en plus faibles, les investisseurs (y compris sociétés de gestion) s’orientent vers de nouvelles typologies d’actifs immobiliers décorrélées des cycles économiques. Elles répondent aux nouveaux besoins structurels de l’immobilier et offrent une croissance locative plus attractive. 

L'adaptation de l'immobilier face aux nouveaux besoins structurels

Les fonds immobiliers analysés par Rock-n-Data sont largement investis dans les actifs de bureaux ainsi que les actifs de commerces. Ces typologies représentent la majeure partie des investissements et composent principalement les patrimoines des fonds immobiliers ouverts à l’épargne publique.

Répartition des SCPI par typologies - Source Rock-N-Data

Par ailleurs, face aux nouveaux enjeux, l’immobilier traditionnel doit se réinventer et s’adapter aux évolutions constantes des besoins quotidiens. C’est notamment les cas des actifs bureaux qui ont durement été touchés par le développement du télétravail. Les actifs de commerces, quant à eux, doivent faire face au développement du e-commerce et la demande de plus en plus forte pour une consommation de proximité. 

Face aux nouveaux enjeux, l’immobilier traditionnel doit se réinventer et s’adapter aux évolutions constantes des besoins quotidiens. Il doit aussi faire face à l’essor de nouvelles typologies répondant aux nouvelles attentes, aux nouvelles exigences des consommateurs, aux innovations technologiques ou encore à un besoin serviciel grandissant.

Les actifs immobiliers alternatifs : une réponse aux nouveaux besoins structurels

Les actifs alternatifs regroupent alors les résidences gérées (étudiants, seniors, tourisme), les actifs de coliving (étudiants, jeunes actifs, seniors), les actifs de santé (cliniques, EHPAD, maisons de santé), les actifs en lien avec l’enfance et l’éducation (écoles et crèches) ou encore l’immobilier 4.0 via les datacenters.

Ils présentent l’avantage d’être décorrélés des cycles économiques en misant sur des tendances longues comme le vieillissement de la population, un besoin croissant de proximité, une pénurie de logement étudiant ou encore les besoins en stockage de données.

L’immobilier de santé comme chef de fil

Répartition typologique des investissements au 2T 2023 - Source Rock-N-Data

Lors du 2T 2023, les actifs du secteur de la santé représente 28% des investissements. Leur patrimoine est composé de cliniques, de laboratoires, de centres médicaux ou encore d’EHPAD. Ces actifs immobiliers sont loués à des professionnels de la santé et évoluent au sein d’un marché dynamique en évolution constante.

Leur patrimoine est composé de cliniques, de laboratoires, de centres médicaux ou encore d’EHPAD. Ces actifs immobiliers sont loués à des professionnels de la santé et évoluent au sein d’un marché dynamique en évolution constante.

L’immobilier de la santé présente aussi l’avantage d’être largement déconnecté des cycles économiques. Autrement dit, les perspectives de croissance économique ont peu d’impact sur la valeur de ces actifs. 

L’investissement dans la santé permet de répondre aux besoins d’un secteur socialement utile, en partenariat avec les acteurs publics et parapublics. Certaines sociétés de gestion ont aussi adopté des mesures caritatives, à l’image d’une SCPI Santé qui fait don d'une quote-part de 0,01 % de la collecte annuelle à l’Institut du Cerveau et la Moelle épinière (ICM), spécialisé dans la recherche sur les maladies neurodégénératives.

L’immobilier de santé constitue un excellent levier de diversification immobilière. L’offre reste encore assez restreinte et est animée par des foncières et gestionnaires d’actifs spécialisés. Il existe aussi quelques exploitants privés, adeptes de l’externalisation immobilière. Ce type d’opération offre d’ailleurs de belles opportunités puisque de nombreux exploitants optent pour une externalisation de leurs murs au profit des investisseurs.

Les récents évènements sanitaires couplés à une population vieillissante font émerger une croissance structurelle des besoins et des transformations. Ces nouveaux défis tournent autour de l’amélioration de la qualité servicielle auprès des patients ou encore de la pénurie de lits au sein d’un secteur particulièrement administré. Cela offre aussi de belles perspectives d’avenir et d’importantes opportunités de développement. 

Les foncières et autres gestionnaires ont donc pour objectif d’optimiser leur portefeuille d’actifs en ciblant des acteurs générateurs de cash-flows capables de répondre à ces nombreux enjeux de santé. Ces acteurs présentent une santé financière solide, des baux longs de 12 ans et largement résilients en temps de crise.

Investir dans la petite enfance via les crèches

Les crèches privées connaissent un essor non négligeable. La tendance démographique rend l’investissement dans des murs de crèches pertinent et rentable. Le taux de natalité, moteur de l’économie française, est particulièrement dynamique en France avec une augmentation constante de la population. Entre 2012 et 2017, la population française est passée de 64 millions à 67 millions (source INSEE), faisant d’elle l’une des populations les plus fécondes d'Europe avec 1,93 enfants/femmes (source INSEE).

Les familles sont nombreuses à rechercher une crèche pour leurs enfants, rendant le marché de la petite enfance porteur et rentable.

Le développement de réseaux de crèches se veut de plus en plus professionnalisé avec l’apparition de nombreux établissements sur cette dernière décennie. Même si les structures publiques et associatives sont encore majoritaires, les établissements privés prennent une place de plus en plus importante constituant dès lors une véritable opportunité d’investissement pour les foncières et gestionnaires de fonds immobiliers. Ils profitent d’une tryptique parfaite grâce à un locataire solide au sein d’un secteur avec le vent poupe tout en répondant à une problématique sociale.

Des résidences nouvelles générations adoptent le coliving

Les résidences gérées s’inscrivent dans une tendance forte depuis plusieurs années. Les difficultés du gouvernement à répondre aux problématiques de logements sociaux ou étudiants font émerger de nouveaux acteurs privés adeptes du coliving.

Les modes de consommation changent, et les façons de cohabiter également. L’approche all-inclusive (internet, TV, électricité, eau, assurances…) et l’accès à des espaces communs (salles de sport, salle de pause, cuisine, salle de jeux vidéo…) au sein de ces résidences nouvelles générations offrent aux résidents une proposition de valeur extrêmement compétitive. 

Ces résidences gérées sont destinées aux étudiants, aux jeunes actifs ou encore aux individus en phase dite transitoire loin de leur domicile ou à la recherche de lien social. Ce dernier besoin, fortement plébiscité par une jeunesse esseulée derrière leurs écrans, s’est retrouvé amplifié dans le contexte de la crise sanitaire.

La gestion active et servicielle de l’immeuble, vecteurs de performances et d’expérience-client réussie, sont bel et bien une réponse aux besoins évolutifs de la population et aux changements d’attitudes autour d’un bien-être social mutuel.

Localisation et écologie ...

Dans une situation où l’écologie est au cœur du débat, nous observons aussi une hausse de l’importance de l’investissement responsable. En 2023 nous recensons 52 SCPI labellisées ISR, soit 48% du marché des SCPI.  

En 2023 nous observons une hausse des investissements en région. En effet, les investissements prime, en plein cœur des grandes villes de font de plus en plus rare. 

Répartition géographique des SCPI depuis 2018 - Source Rock-N-Data

Les datacenters, l'émergence de l'immobilier 4.0

De manière plus globale, la data permet aux industries d’optimiser leur fonctionnement puisqu’elle rend possible une communication rapide, les objets connectés ou encore l’intelligence artificielle. La mise en place de ces leviers numériques rendent les sociétés plus agiles et améliorent l’expérience-client. Les business models se fondent sur l’exploitation de la data pour déclencher encore davantage de business et de création de valeur. 

Par ailleurs, la crise Covid a accéléré les flux de données et le développement de nouveaux acteurs numériques. Afin de sécuriser ces données et veiller au bon fonctionnement de l’écosystème digital, celles-ci sont centralisées au sein d’un même endroit : un datacenter. Il s’agit d’un espace (bâtiment, salle) accueillant des serveurs informatiques et des unités de stockage à distance des locaux d’entreprises (source CBRE). Ces derniers offrent un fort potentiel de développement notamment parce que les entreprises cherchent de plus en plus à externaliser la gestion de leurs données. D’après une étude réalisée par CBRE, la France est le quatrième marché mondial en termes de nombre de datacenters. Toujours d’après CBRE, le volume de data devrait être multiplié par 5 d’ici 2025, preuve des belles perspectives d’avenir.

Cette industrie immobilière 4.0 pose néanmoins deux problématiques majeures auxquelles il faudra apporter des réponses claires. Une entreprise doit pouvoir être certaine de la sécurisation de ses données et ce même à distance. Bâtiments très énergivores, il s’agira également d’optimiser un coût environnemental déjà beaucoup trop élevé.

Des typologies accessibles au grand public

L’ensemble de ces typologies sont au cœur de nos moments de vie, de la naissance jusqu’à l’accompagnement en maison de repos. Elles sont donc indispensables au fonctionnement de notre population et à notre bien-être collectif. Leur émergence sont des réponses à l’apparition des nouvelles problématiques et des nouvelles tendances toujours plus nombreuses.

Les fonds immobiliers ouverts à l’épargne publique, permettant d’accéder à ces typologies d’actifs, mettent désormais ce type d'investissement à portée des épargnants. 

Chez Rock-n-Data, nous accompagnons ces nouvelles tendances immobilières largement recherchées par nos investisseurs partenaires.