L’immobilier d’accueil et d’hospitalité

Les évolutions démographiques de ces dernières années ont fait apparaître de nouveaux enjeux structurels et sociaux. Le grossissement des métropoles européennes ne fait qu'accroître le besoin d’accueillir une population de plus en plus nombreuse et vieillissante et ce sur chacune des étapes de leur vie : la petite enfance, la vie estudiantine, la vie active, les vacances et les maisons de repos. Pour chacun de ces moments phares émerge l’idée d’être accueilli et hébergé. Or, les structures actuelles ne sont pas suffisantes et ne permettent pas de répondre à ces évolutions démographiques. Dans ce cadre, les fonds immobiliers tentent d’y apporter leur pierre à l'édifice, et de se présenter comme de véritables leviers au service de la transformation et du développement de la population

Les enjeux structurels autour de l’immobilier d’accueil

L’immobilier d’hébergement encadre toutes les structures en mesure d’accueillir une population dans l’objectif de répondre aux évolutions démographiques actuelles. En ce sens, la première structure d’accueil que nous pouvons évoquer concerne les crèches. La population européenne ne cesse de croître et les acteurs publics peinent à proposer des solutions aux familles, impliquant l’émergence de nouveaux acteurs privés. De plus en plus de fonds immobiliers captent cette nouvelle tendance et investissent désormais dans les murs de crèche et l’éducation.

Le marché résidentiel étudiant constitue également une grosse part du gâteau. L’Europe accueille 17% de la population étudiante mondiale, soit 38 millions d’étudiants. Là aussi, les gouvernements peinent à faire face à une demande étudiante forte. Il y a une réelle pénurie de logements sur le marché et l'État n’est pas en capacité de répondre à l’augmentation perpétuelle de la population étudiante. C’est pourquoi de nombreux acteurs privés proposent de réelles solutions de logements auprès des jeunes. En plus de leur fournir un nouvel habitat, c’est bien au sein d’une résidence nouvelle génération en accord avec leurs attentes, que ces jeunes étudiants vivront.

Les résidences sont marquées par l’arrivée du coliving. Ce concept vient tout droit des Etats-Unis et propose un service global d’hébergement all-inclusive. Intégré au schéma de l'économie collaborative, le coliving inclut de grands espaces communs (cuisines, salons, salles de jeux, espaces extérieurs), des espaces privatifs (studio, colocation, lieux de travail) et un ensemble de services (machines à laver, wifi, télévision, animations et sports, petite épicerie....). Ces résidences de coliving, à la croisée des hôtels et des résidences classiques, ciblent les étudiants d’une part mais également une population d’actifs en quête de lien social et de flexibilité servicielle. 

Le développement de l’économie collaborative contribue à de nouveaux modes de consommation et des évolutions au sein du secteur hôtelier. D’une part, le nomadisme européen et les voyageurs d’affaires n’ont cessé de croître ces dernières années. La population active européenne a augmenté de 1% en moyenne et leurs flux de déplacement ont augmenté de 5% sur la même période (source : periance). Bien qu’impacté par la crise sanitaire et l’arrêt quasi total des vols, les voyageurs d’affaires reprennent progressivement du service et devront être hébergés. Les flux touristiques sont aussi en hausse, l’Europe étant la première destination mondiale et attirant plus de 50% des flux (European Hotel Sector Overview, Juin 2019, Cushman & Wakefield). Là aussi, ces flux ont largement été mis à l’arrêt ces derniers mois, mais le rebond économique attendu et l’accélération des campagnes de vaccination dans le monde entier devraient permettre à l’Europe de retrouver ses niveaux d’avant-crise (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Enfin, l’immobilier d’hébergement concerne aussi les résidences seniors. Elles constituent de véritables alternatives aux maisons de retraites et aux EHPAD davantage destinés à une population non-autonome et intégrant une aide médicalisée bien précise. Le vieillissement de la population et l’allongement de la durée de vie implique d’accompagner au mieux nos aînés. Classe d’actifs particulièrement plébiscitée par les investisseurs, le marché résidentiel senior a le vent en poupe et voit l’apparition de nombreux acteurs privés. En 2050, la part des seniors devrait augmenter mais le parc de résidence reste encore loin d’être suffisant.

Chacune de ces structures d’accueil répond à un besoin collectif, celui de considérer la personne accueillie avec le meilleur service possible.

Une stratégie immobilière au service des évolutions démographiques

Depuis quelques années, les hôtels développent une stratégie dite d’asset light. Historiquement propriétaire et occupant, les groupes hôteliers se recentrent aujourd’hui davantage sur le management hôtelier les amenant à céder leurs murs à des investisseurs immobiliers (à cet effet, retrouvez notre article sur l’externalisation immobilière juste ici). Cela leur permet de disposer de nouvelles liquidités et de se focaliser sur leurs stratégies opérationnelles. Cette stratégie renforce la structure et la rentabilité du groupe. Avec cette nouvelle trésorerie, le groupe hôtelier peut se positionner sur de nouveaux segments stratégiques et ainsi maximiser ses redevances par le développement de franchises ou de contrats de gestion par exemple. Les groupements hôteliers privilégient de plus en plus la non-propriété ce qui favorise la présence d’investisseurs institutionnels en capacité de se positionner sur les murs et contribuant ainsi au besoin de développement des hôtels dans le monde.

Cette stratégie d’asset light s’applique aussi à certains acteurs opérant dans le secteur de la santé. Dans un contexte sanitaire particulier et selon une étude Xerfi, le secteur de la santé a montré une forte résilience durant l’année 2020 avec des transactions en hausse de 16%. Là aussi, cette forte activité tire sa source de deux éléments principaux. Les exploitants de résidences seniors doivent répondre à une demande croissante alimentée par le vieillissement de la population, l’allongement de la durée de vie et le développement de maladie chronique. Pour accélérer leur développement, de nombreux opérateurs vendent leurs murs pour concentrer leurs axes stratégiques uniquement autour de leur cœur de métier et de la gestion opérationnelle. Les investisseurs institutionnels, dont les SCPI font partie intégrante, ont bien cerné ces opportunités en réalisant de nombreuses acquisitions ces dernières années.

Le modèle mixte entre l’hôtel et la résidence, dit le “coliving”, présente aussi un modèle tout à fait pertinent. Dans un environnement de taux bas, cette typologie d’investissement alternative attire de plus en plus d’investisseurs privés, institutionnels et autres fonds qui, en plus d’acquérir les murs, en assurent parfois la gestion opérationnelle pour booster la performance. En ce sens, ils profitent de rendement attractifs avoisinant les 5% avec un capital qui se valorise dans le temps au fur et à mesure que le concept se développe. Ils répondent également à de fort besoin sociétaux et sociaux : pénurie de logements étudiants, besoin de socialisation, confort des espaces de vie, accessibilité, approche servicielle très forte…

Le développement immobilier de ces typologies accompagne les évolutions démographiques à laquelle nous sommes confrontés. Au-delà des enjeux sociaux et sociétaux, c’est bien un manque structurel auquel investisseurs et exploitants tentent de répondre via des stratégies immobilières et opérationnelles bien définies.