L’immobilier de santé

Ces dernières années, on observe une augmentation constante des montants investis en immobilier de santé en France et en Europe. Plusieurs facteurs socio-démographiques contribuent à la demande croissante en infrastructures de santé tels que le vieillissement de la population, l'allongement de la durée de vie et le développement des maladies chroniques, ce qui engendre partout une nécessité de nouvelles solutions adaptées à ces problématiques. De plus, la crise sanitaire met davantage en lumière la nécessité d'un développement de l'offre de ce type d'infrastructures. L'immobilier de santé est un secteur vaste et regroupe divers types d'actifs tels que les cliniques de Médecine Chirurgie Obstétrique (MCO), de Soins de Suite et de Réadaptation (SSR), les EHPAD, les instituts de soins psychiatriques ou encore les centres médicaux.

Les changements ralentis, un moteur pour l’immobilier de santé 

L'ensemble des pays européens est marqué par le phénomène de vieillissement de la population. Selon l'OCDE, la part des plus de 65 ans en Europe devrait passer de 20% en 2020 à plus de 27% en 2040. Parallèlement au vieillissement de la population, le nombre de personnes âgées dépendantes ainsi que des maladies chroniques va s'accroître ces prochaines années. CBRE estime que d'ici 2050, environ 4 millions de seniors en France seront en perte d'autonomie.

Ces mutations démographiques entraîneront une hausse de la demande de soins, favorisant ainsi le développement de l'immobilier de santé. Les progrès scientifiques et technologiques dans le domaine médical contribuent également à de nouveaux enjeux immobiliers pour les années à venir.

Des enjeux post-Covid-19

La pandémie de Covid-19 a accéléré certaines tendances dans le secteur de la santé. Par exemple, les résidences médicalisées ont encouragé la limitation des interactions physiques en proposant un seul patient par chambre. Les cliniques ont adopté des structures plus agiles, favorisant les soins ambulatoires en réponse aux évolutions technologiques. Les cliniques psychiatriques ont cherché à avoir une approche pluridisciplinaire du soin en regroupant différentes spécialités au sein du même établissement.

Ces facteurs, combinés à la pression démographique et au vieillissement de la population, stimulent l'expansion de l'immobilier de santé, y compris les résidences pour seniors, les instituts psychiatriques, les cliniques, et bien d'autres.

Un marché d'investissement dynamique et attractif

Au cours du premier semestre 2022, les investissements en immobilier de santé ont augmenté de 31%, atteignant 587 millions d'euros. Bien que le deuxième semestre ait été légèrement moins dynamique que l'année précédente, le volume total des transactions est resté stable d'une année sur l'autre, avec une légère baisse de - 0,9% entre 2021 et 2022. Le nombre de transactions a quant à lui augmenté de 20% sur la même période, totalisant 82 actifs.

En dépit de la crise sanitaire, l'immobilier de santé en France a maintenu une certaine dynamique en 2022 avec des investissements de 1,5 milliard d'euros (hors résidences services seniors). Les cliniques ont représenté près de 80% du volume d'investissement mondial en immobilier de santé, et le secteur de la santé représente 3% du volume total des investissements en immobilier d'entreprise.

Au premier trimestre 2023, les actifs de santé sont la deuxième typologie d'actif ayant totalisé le plus de transactions derrière les bureaux, totalisant 359 millions d'euros, soit 25% du volume total des investissements réalisés par des SCPI.

Les acteurs de l'immobilier de santé

La santé est un secteur très réglementé en Europe, ce qui rend complexe l'entrée de nouveaux acteurs sur le marché. Les principaux opérateurs européens sont les groupes français tels qu'ICADE, Orpea, Korian, Ramsay Santé, ainsi que des acteurs allemands comme Fresenius Helios ou Asklepios. En 2022, ces opérateurs de santé ont montré une réelle intention de s'agrandir et de s'internationaliser.

Parmi les sociétés de gestion qui investissent dans les actifs de santé, on compte Euryale AM (Pierval Santé), Primonial REIM (Primovie), Fiducial Gérance (Pierre Expansion Santé), Foncière Magellan (Foncière des Praticiens), La Française (LF Avenir Santé), Norma Capital (Fair Invest), AEW Patrimoine (AEW Patrimoine Santé), Amundi Immobilier (Amundi Delta Capital Santé), BNP Paribas REIM, Swiss Life AM et Perial AM (PF Hospitalité Europe).

De plus, parmi la centaine de SCPI de rendement représentées sur le marché, neuf sont spécialisées dans la santé. Au premier trimestre 2023, ces SCPI santé totalisent une capitalisation de 8,9 milliards d'euros, correspondant à une augmentation de 187% par rapport au premier trimestre 2019. En 2022, les SCPI de santé affichent un rendement de 4,81%, dépassant la moyenne pour l'ensemble des SCPI de 4,53%.

Les perspectives pour l'immobilier de santé

Selon une étude de Xerfi Precepta, le volume de transactions dans l'immobilier de santé devrait maintenir un rythme soutenu dans les prochaines années malgré le contexte économique incertain. Les investissements devraient progresser de 4 à 10% par an au cours des deux prochaines années, pour atteindre à terme un montant de 1,5 milliard d'euros au niveau global du marché. De plus, les opérations de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) devraient continuer à répondre aux besoins importants de structures, laissant envisager des volumes d'investissement élevés dans le marché français de la santé dans les années à venir.