Le décret tertiaire : améliorer la performance énergétique de son patrimoine immobilier

A partir du 1er janvier 2022 entre en vigueur la Réglementation Environnementale 2020 permettant au secteur du bâtiment, qui compte parmi les plus émissifs du pays, de prendre sa part à la décarbonation de l’économie via la construction de bâtiments neufs durables. Afin d’atteindre l’objectif de neutralité carbone en 2050, la France doit également poursuivre sa démarche d’amélioration des performances énergétiques sur son patrimoine ancien. Pour ce faire, un décret tertiaire en vigueur depuis le 1er octobre 2019, a été mis en place pour renforcer les contraintes réglementaires et favoriser l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires.

Un défi énergétique de taille : réduire de 50% les consommations énergétiques des bâtiments en 2050

Le secteur de l’immobilier et du bâtiment a un rôle prépondérant dans la lutte contre le réchauffement climatique et l’objectif de neutralité carbone fixé par le gouvernement français. Différents dispositifs sont mis en place, et c’est bien grâce à un effort collectif mené par tous qu’il sera possible de répondre à ces enjeux environnementaux. 

Le rapport du GIEC publié à l’été 2021 appelle d’ailleurs à agir rapidement contre le réchauffement climatique expliquant par ailleurs que les émissions de gaz à effet de serre sont la première cause du dérèglement actuel. L’immobilier, qui représente en France près de 40% de la consommation finale d'énergie et 20% des émissions de gaz à effet de serre, a un rôle déterminant face à l’urgence climatique.

Plusieurs solutions émergent, avec notamment l’apparition du label ISR applicable aux fonds immobiliers et avec pour objectif de rendre leur parc immobilier plus responsable et parfaitement intégré aux enjeux actuels. Les fonds immobiliers peuvent être certifiés de nombreux autres labels, qu’ils soient spécifiques aux bâtiments (BREEAM, HQE, BBC) ou qu'ils concernent plus globalement la finance immobilière durable (ISR Immobilier, délivré par trois organismes certificateurs).

De nombreux progrès ont aussi été réalisés en matière de construction. C’est pour cette raison que la filière bois s’engage à soutenir le secteur du bâtiment dans sa quête à la décarbonation avec son “Plan Ambition bois-construction 2030”. Le gouvernement a également mis en place la Réglementation Environnementale 2020 entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Cette réglementation doit permettre de mettre un terme à l’utilisation de gaz dans les constructions neuves grâce à l'introduction d’un plafond d’émissions de gaz à effet de serre. 

Cependant, le défi est aussi d’agir sur le patrimoine immobilier ancien. Pour cela, la loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du Numérique) a été votée en Octobre 2018 et fixe des objectifs ambitieux quant à la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments à usage tertiaire d’au moins :

• 40% en 2030 ;
• 50% en 2040 ;
• 60% en 2050 ;

Pour répondre à ces objectifs et appliquer la loi ELAN, un décret dit “décret tertiaire” est entré en vigueur en Octobre 2019 afin de préciser les modalités d’application des obligations prévues par cette loi et ainsi réduire la consommation d’énergie finale dans les bâtiments concernés.

Le décret tertiaire et ses obligations de suivi des performances énergétiques

Ce décret tertiaire concerne les propriétaires, syndics de copropriété et occupants de bâtiments privés et publics à usage tertiaire de plus de 1000 m2 de surface au plancher ou cumulée : bureaux, hôtels, commerces, bâtiments dédiés à l’enseignement, bâtiments administratifs, logistiques, EHPAD, data-centers, etc. Sont exclus les bâtiments provisoires, de défense, de sécurité civile ou intérieure du territoire, et les lieux de culte. 

Concrètement, ce décret pose un objectif de réduction des consommations énergétiques des bâtiments (par exemple à -40% de la consommation par rapport à une valeur référence) ou a minima l’atteinte d’un seuil de performance énergétique défini pour chaque typologie de bâtiment. La valeur de référence ne peut être antérieure à 2010 et doit correspondre à une année pleine d’exploitation. Il sera également possible de mutualiser les résultats à l’échelle du parc immobilier global. 

Différentes modulations sont prévues pour les bâtiments dont l’objectif ne peut pas être atteint. Un dossier technique devra cependant justifier la non-atteinte de l’objectif sous peine d’être sanctionné. Par exemple, si les travaux de rénovation impliquent des coûts disproportionnés par rapport aux bénéfices attendus, alors il est possible de passer outre le décret. Il en est de même en cas de présence de servitudes rendant la réalisation des travaux non-conformes ou encore en cas de bâtiments spécifiques classés.

Afin de s’assurer du respect des engagements fixés par le décret, les concernés devront transmettre et déclarer les données de références et de consommations de leurs bâtiments au sein d’une plateforme dédiée nommée OPERAT, créée par l’ADEME (Agence de la Transition Écologique). Cette plateforme est accessible depuis le 1er janvier 2022. Plusieurs dates limites de transmission des informations ont été fixées. Le 30 septembre 2022 concerne la date butoire à laquelle l’ensemble des informations relatives à l’année de référence doivent être transmises. Le 30 septembre 2026 concerne la date limite pour la déclaration des modulations et le dépôt des dossiers techniques sur la plateforme.

Les premiers contrôles auront lieu au 31 décembre 2031 afin de vérifier l’atteinte du premier objectif : - 40% au 31/12/2030 par rapport à une année de référence ou du seuil en valeur absolue (puis 31 décembre 2041 pour le second objectif et le 31 décembre 2051 pour le troisième et dernier objectif).

Les entreprises qui ne respectent pas leurs engagements seront sanctionnées sur le principe du “name & shame”. En cas de non-transmission des données, et ce après un délai de 3 mois, une mise en demeure sera publiée sur un site web de l’état afin de rendre public ce manquement. Dans le cas où les objectifs ne seraient pas atteints, une mise en demeure sera adressée leur accordant six mois de délai afin de mettre en place un ensemble de mesures correctrices planning inclus. A l’issue de ces six mois, six autres mois seront accordés individuellement, auprès du bailleur et du locataire. Si le bâtiment n’est toujours pas conforme aux obligations à l’issue de l’année accordée, les sanctions financières s’élèveront à hauteur de 1 500€ pour les personnes physiques et 7 500€ pour les personnes morales.