La tokenisation immobilière

Bien que cela ne soit pas à la portée de tout le monde, l'investissement dans la pierre a toujours suscité beaucoup d’intérêt auprès des français. Par nature indivisible, peu liquide voire peu accessible, les actifs immobiliers ont profité d’innovations régulières par le passé grâce à l’investissement indirect comme la pierre-papier ou encore le crowdfunding immobilier. Depuis plusieurs années maintenant émerge une nouvelle forme d’investissement particulièrement innovante : la tokenisation immobilière.

En quoi consiste la tokenisation ?

De manière générale, un token est un jeton numérique, c’est à dire la représentation numérique de quelque chose (le plus souvent un actif) :

• une oeuvre d’art (NFT) ;  
• une action de société ; 
• un terrain ;
• un bien immobilier.

Grâce à la tokenisation, il est en fait possible d'acheter “une version numérique” de l’actif correspondant, appelé jeton numérique ou token. Le token représentera la propriété de cet actif. Ces tokens sont créés et enregistrés sur une blockchain pour s’assurer de l’authenticité des tokens et garantir l’exactitude des informations stockées. Plus concrètement, la blockchain est une technologie créée en 2008 par Satoshi Nakamoto qui permet à ses utilisateurs de partager, stocker et historiser des données sans intermédiaire ni aucun organe central. Nous parlons ici de décentralisation.

Depuis quelques années, la tokenisation se développe fortement et notamment dans le monde de l’immobilier. Bien qu’il existe déjà des mécanismes et des outils permettant à tout à chacun d’investir dans l’immobilier, la tokenisation immobilière offre une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier de manière complètement sécurisée. 

En quoi consiste la tokenisation immobilière ?

Très concrètement, l’actif immobilier est adossé (ou est converti) à un token-titres. Ce dernier prend la valeur de l’actif immobilier et est stocké sur la blockchain. Il sera ensuite possible de diviser le bien en plusieurs quotes-parts numériques, c'est-à-dire en tokens, qu’il sera possible d’acheter. Nous pouvons dès lors devenir propriétaire d’un bien immobilier (ou d’une partie de ce bien) en achetant des tokens adossés à ce bien tout en profitant des droits attachés comme la perception des loyers par exemple, selon la quote-part détenue.

Plusieurs acteurs proposent déjà des services de tokenisation d’actifs immobiliers. Les investisseurs peuvent donc acheter et (re)vendre des biens immobiliers « tokenisés » sur une plateforme spécialisée à tout moment, de manière décentralisée et sécurisée.

Pour définir la valeur d’un token immobilier, deux éléments peuvent être pris en compte :

• la valeur vénale de l’actif immobilier sous-jacent qui dépend du marché de l’immobilier réel - notamment sur le marché primaire lors de l’émission initiale des tokens (offre publique de jetons - Security Token Offering) ;
• la valeur vénale du token immobilier qui pourrait dépendre de l’offre et de la demande du token immobilier en question - marché secondaire lors de l’achat/revente sur une plateforme spécialisée ;

Posséder une fraction de la société propriétaire du bien immobilier

Notons ici une subtilité. Dans certains cas, il ne s’agit pas du bien qui est tokenisé mais bien de la société pleinement propriétaire du bien. Il est donc possible de posséder des parts de la société en question via des tokens. RealT, par exemple, est une société américaine spécialisée dans la tokenisation d’actifs immobiliers résidentiels. Chaque bien est détenu par une société elle-même adossée à un token.

En matière d’investissement par le biais de la tokenisation immobilière, l’investisseur peut donc acquérir un token qui pourrait représenter : 

• Un bien immobilier, sa propriété et les droits qui y sont attachés ;
• Un ensemble de biens immobiliers, leurs propriétés et les droits qui y sont attachés ;
• La quote-part d’un bien immobilier, sa propriété et les droits qui y sont attachés ;
• Les parts sociales d’une SCI, SCPI ou autres…

Pour rappel une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès des épargnants pour les investir dans des actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie). Ces derniers vont générer des revenus locatifs qui seront redistribués aux associés investisseurs (les épargnants) sous forme de dividendes. C’est finalement l’immobilier locatif sans contrainte à partir de quelques centaines d’euros. 

Posséder une quote-part d’un actif immobilier via un token ressemble fortement à la souscription en parts de SCPI. Cela permet au plus grand nombre d’accéder à l’investissement immobilier, avec un faible capital de départ tout en profitant de la technologie blockchain. Côté émetteur (propriétaire), cela offre un nouveau potentiel de liquidité auprès des investisseurs à faibles revenus ou étrangers par exemple.