Le bail commercial

Un bail est un contrat par lequel une personne (un bailleur) s’engage à laisser à une autre (le locataire) le droit de jouir d’une chose, moyennant un certain prix (le loyer). 

Ce bail de location peut prendre différentes formes en fonction des besoins des locataires. Le bail résidentiel concerne les biens à usage d’habitation. Le bail professionnel quant à lui concerne les locaux à usage tertiaire. Enfin, le bail commercial peut être défini comme étant le contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local à un exploitant (commerçant, entreprise ou artisan) (le preneur) afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale. Ce local doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce. Lors de la signature d’un bail commercial, le locataire et le bailleur dépendent d’un ensemble de règles du statut des baux commerciaux.

Les principales règles applicables aux baux commerciaux

Pour exploiter son local commercial, une entreprise (le locataire) devra signer un bail commercial avec le propriétaire (le bailleur). L’ensemble des parties dépendent de certaines règles qui s’appliquent automatiquement au contrat de bail commercial, celles-ci devant obligatoirement figurer lors de la signature du contrat.

Un bail commercial a une durée légale de 9 ans renouvelable ou pas à chaque échéance triennale et s’éteint en principe par la délivrance d’un congé six mois avant l’échéance du terme convenu. Le locataire dispose d’un droit de renouvellement du bail au terme des 9 années de contrat. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit motiver son congé en versant une indemnité d’éviction, sauf en cas de motif grave et légitime prévu par la loi.

Cependant, le bail peut s’éteindre de façon anticipée par résiliation, c’est-à-dire avant le terme des neuf années du bail. En effet, selon les modalités du bail, chaque partie peut avoir ou non la possibilité de résilier le bail à chaque échéance triennale, soit tous les trois ans à compter de la date d’effet du bail. L’avantage pour le locataire est qu’il n’a pas de motif à invoquer, là où le bailleur doit justifier d’un motif légitime prévu par la loi. À l’issue des neuf années, si aucun renouvellement n’a été conclu, le bail se poursuit pour une durée indéterminée. Chaque partie peut alors donner congé en respectant un préavis de 6 mois et ce même si aucun renouvellement officiel du bail n’a été consenti. 

La révision du loyer est triennale, c'est-à-dire que les parties se réservent une faculté d’ajustement du loyer à la réelle valeur locative du marché à un moment donné. Celle-ci peut émaner de chacune des parties du contrat. Si la révision triennale ou annuelle s’applique par défaut, il est possible pour les parties de négocier une clause conventionnelle pour définir les modalités d’indexation du loyer (afin qu’elle suive l’évolution de l’indice de référence - ILC ou ILAT). C’est ce qu’on appelle la clause d’indexation.

L’indexation des loyers, une particularité technique des baux commerciaux

L’indice de référence pris en compte pour réviser le montant du loyer dépend de l’activité exercée. Dans le cas d’une activité commerciale, l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) s’applique. Tout deux sont publiés de manière trimestrielle par l’INSEE, leur calcul s’effectue en faisant la somme pondérée de différents sous-indices,pour l’ILC il s’agit de :

• l’indice des prix à la consommation (IPC), instrument qui permet de calculer l’inflation sur une période donnée en analysant la variation des prix des produits consommés par les ménages. 
• l’indice du coût de la construction (ICC), cet indice analyse l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine.

La pondération dans l’ILC est la suivante : 75% IPC , 25% ICC. 

Dès lors que le bail commercial intègre une clause d’indexation annuelle, la formule utilisée pour réviser le loyer est la suivante : 

Loyer indexé =  Loyer x (ILC n / ILC n-1)

Prenons un exemple de calcul : 

Soit un locataire ayant un loyer de 1200 euros avec un indice de référence fixé au premier trimestre. Les derniers indices de références publiés sont les suivants : 120,61 au T1 2022 et 116,73 au T1 2021, ce qui nous donne : 

1200 x (120,61/116,73) = 1239,89 €, correspondant au nouveau loyer révisé/indexé. 

Concernant L’ILAT, le calcul s’effectue avec la somme pondérée de 3 sous-indices : 

• l’indice des prix à la consommation (IPC), instrument qui permet de calculer l’inflation sur une période donnée en analysant la variation des prix des produits consommés par les ménages. 
• l’indice du coût de la construction (ICC), cet indice analyse l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine. 
• le niveau du produit intérieur brut en valeur, mesuré à partir du produit intérieur brut en valeur, corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables (PIB) publiés trimestriellement par l’INSEE. 

La formule de calcul du loyer indexé avec l’ILAT est similaire à celle de Loyer indexé avec l’ILC.

Dans le contexte actuel de forte inflation, les pouvoirs publics souhaitent protéger les entreprises contre la hausse importante des loyers. En effet, comme indiqué précédemment, la révision des loyers basée sur l’ILC ou l’ILAT est fortement sensible à l'inflation. Ainsi la loi relative à la protection du pouvoir d’achat vient plafonner l’indexation des baux commerciaux à 3,5% pendant un an. Cependant cette mesure ne s’applique que pour les entreprises qui emploient moins de 250 personnes et dont le CA n'excède pas 50 millions d’euros. (source : service public).