Les SCPI ISR

L'investissement responsable est devenu un élément clé dans la prise de décisions financières de nombreux investisseurs, cherchant à conjuguer profitabilité ainsi qu’impact social et environnemental positif. Dans ce contexte, avec la création du Label ISR (Investissement Socialement Responsable) en 2016 par le Ministère de l’Economie et des Finances, les SCPI se sont rapidement positionnées comme des véhicules d'investissement attractifs. 

Label ISR et SCPI 

L’ISR vise à concilier performance économique, impact social et environnemental. Dans cette optique, le Label ISR est attribué au terme d’un processus de labellisation mené par des organismes indépendants. Il offre aux investisseurs une assurance que les SCPI qu'ils sélectionnent intègrent des critères ESG dans leur gestion et leurs choix d'investissement : 

• Environnement : empreinte carbone, émissions de gaz à effet de serre, consommation d’électricité, gestion de l’eau et des déchets, etc.
• Social : formation des salariés, égalité salariale hommes-femmes, place des femmes dans la gestion de l’entreprise, emploi des personnes handicapées, etc.
• Gouvernance : transparence sur la rémunération des dirigeants, place des femmes au conseil d’administration, lutte contre la corruption, etc.

Valeur éthique, satisfaction des investisseurs, meilleure valorisation des actifs, meilleure performance financière sur le long terme ou même encouragement à l’innovation, obtenir le Label ISR offrent un certain nombre d'avantages C’est pourquoi il tend à se démocratiser dans le secteur des SCPI. À date du 30 septembre 2023, 53 SCPI sont labellisées ISR, soit près de 50% du marché. Ce nouveau nombre représente une hausse de 40 SCPI labellisées depuis 2021. 

Obtenir le Label 

Avant de faire la demande d’obtention du Label auprès d’un organisme de certification, la SCPI doit mettre en place un cahier des charges du label ISR. Celui-ci fixe des exigences strictes aux fonds qui se portent candidats à travers six thèmes

• Évaluation des critères ISR : La première étape consiste à évaluer si le produit financier respecte les critères ISR. Cela implique généralement l'intégration d’objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la stratégie d'investissement, la mise en place de pratiques responsables et durables, et la transparence dans la communication envers les investisseurs. 

• Mettre en place une méthodologie d’analyse : Le fonds met en place les moyens et les outils nécessaires pour analyser la performance ESG des actifs en phase d’acquisition et tout au long de leur période de détention des actifs. Cette méthodologie va permettre d’attribuer une note ESG à chacun des actifs ainsi qu’une note cible à atteindre.

• Construction d’un portefeuille ISR : Le fonds précise comment il prend en compte les résultats de son analyse ESG dans ses décisions d’investissement, sa sélection des valeurs et ses processus de gestion.

• Engager les parties prenantes : Le fonds met en œuvre les moyens et outils nécessaires pour engager les locataires, les gestionnaires des immeubles et les prestataires de travaux dans sa démarche.

• Communication auprès des investisseurs : Le fonds communique de  manière claire et transparente sa stratégie et les résultats de sa mise en œuvre auprès des investisseurs et met en place un dispositif adapté pour contrôler le respect de ses engagements.

• Mise en place d’un rapport extra-financier : Annuellement, le fonds communique sur l’évolution des performances ESG des actifs dans laquelle il a investi. Il met en place un dispositif de mesure et de suivi pour évaluer les impacts positifs de la stratégie mise en œuvre.

Une note ESG et des actions concrètes 

Les deux premiers critères du cahier des charges du Label ISR constituent le socle essentiel pour guider les SCPI vers des investissements plus responsables. Concrètement, cela implique que chaque SCPI attribue une note ESG à chacun de ses actifs afin de suivre l'évolution de son portefeuille. Ces notations sont établies en fonction des critères spécifiés par la SCPI, en accordant une pondération qui varie de 30% à 60% pour le volet environnemental, de 20% à 50% pour le volet social, et de 20% à 30% pour le volet de la gouvernance. Ces notes servent de repère pour chaque actif, avec pour objectif de s'approcher de la note cible définie par le fonds. Pour y parvenir, les SCPI mettent en œuvre des mesures concrètes axées sur les domaines de l'ESG. Cela permet d'assurer un suivi et une amélioration continue de la durabilité de leur portefeuille d'actifs.

Dans le domaine de l'environnement, la plupart des SCPI entreprennent des mesures telles que la transition vers l'éclairage LED pour leurs actifs, l'installation de panneaux photovoltaïques, la mise en place du tri des déchets, la réalisation d'études sur la qualité de l'air et la performance énergétique, ainsi que la création d'espaces verts.

En ce qui concerne le volet social, les SCPI s'efforcent d'améliorer l'accessibilité aux transports, de créer des espaces de détente, de renforcer la sécurité des occupants et de mener des enquêtes de satisfaction.

Enfin, dans le domaine de la gouvernance, des actions de sensibilisation sont entreprises à l'égard des locataires sur des sujets variés, tels que les enjeux du réchauffement climatique.

Il convient de mentionner deux SCPI en particulier. La première, Novaxia Néo (gérée par Novaxia Investissement), a mis en place la solution iQspot, qui collecte et agrège en continu les données provenant de capteurs installés sur les compteurs (eau, gaz, électricité, réseaux chaud/froid, etc.), dans le but de surveiller l'activité des actifs et de piloter les indicateurs de performance en vue de réduire les consommations. La seconde, Eurovalys (gérée par Advenis REIM), a pris l'initiative d'installer 24 hôtels à insectes en 2022, démontrant ainsi son engagement en faveur de la biodiversité.

Les Limites du Label ISR

Afin de conclure, il est essentiel de reconnaître que le label ISR présente deux grandes limites : 

Normes hétérogènes

L'absence de normes universellement acceptées signifie que les critères ISR varient d'un produit à l'autre, ce qui peut semer la confusion parmi les investisseurs. De ce fait l'évaluation de la conformité aux critères ISR peut être complexe, en raison de la multitude d'informations et de méthodologies sous-jacentes. En effet, chacune des SCPI définit ses propres critères ESG, ainsi que le poids de ceux-ci dans l’évaluation de leurs actifs. 

Risque de Greenwashing

Certaines SCPI ISR ne respectent pas toujours des critères ESG stricts, donnant lieu à des allégations trompeuses et à la perte de confiance des investisseurs. De plus, la maximisation des rendements peut parfois prendre le pas sur l'authentique engagement ESG, créant des incohérences dans la démarche ISR.

Bien que le label ISR puisse guider les investisseurs soucieux des questions ESG, il est crucial de s'engager dans une due diligence approfondie pour comprendre les critères spécifiques et les pratiques d'investissement, garantissant ainsi que les investissements correspondent aux valeurs et aux objectifs financiers de chacun. Les limites du label ISR soulignent la nécessité d'une approche informée et nuancée pour s'assurer que l'ISR est véritablement responsable.