Comment vendre un immeuble détenu en SCI ?

La vente d’un immeuble détenu en SCI ou Société Civile Immobilière est une opération encadrée par des règles spécifiques. Si elle permet une gestion collective du patrimoine, la SCI implique également des procédures particulières pour vendre un immeuble. Découvrez les étapes essentielles et les points clés à connaître.

Les étapes pour vendre un immeuble détenu par une SCI

Prise de décision en assemblée générale

1. Convocation des associés : Le gérant convoque une assemblée générale.
2. Vote unanime : La vente doit être approuvée à l’unanimité des associés.
3. Procès-verbal : La décision est consignée dans un procès-verbal d’assemblée.

Agrément du locataire si le bien est loué

Si le bien est occupé, l’accord du locataire peut être requis selon les termes du bail.

Intervention du notaire

Une fois la décision validée :

• Le notaire établit l’acte de vente.
• L’acte est enregistré au service de la publicité foncière.

Les frais liés à la vente d’un bien en SCI

Les frais dépendent du régime fiscal de la SCI :

Régime fiscal	Type de plus-value	Caractéristiques
Impôt sur le revenu	Plus-value des particuliers	Exonération progressive sur 30 ans.
Impôt sur les sociétés	Plus-value professionnelle	Taxation sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Alternatives à la vente d’un immeuble en SCI

La cession de parts sociales

Les associés peuvent choisir de céder leurs parts sociales. Cette option implique :

• L'agrément des autres associés, sauf si l’acquéreur est déjà associé.
• Une évaluation des parts basée sur la valeur nette des biens détenus par la SCI.

La dissolution de la SCI

Si les associés souhaitent mettre fin à la SCI, voici les étapes :

1. Décision en assemblée générale extraordinaire.
2. Nomination d’un liquidateur.
3. Liquidation et partage des biens ou des fonds après la vente de l’immeuble.

Garder une SCI sans bien immobilier

Une SCI peut être maintenue sans immeuble en modifiant son objet social. Si cela n’est pas pertinent, il est préférable de procéder à sa dissolution.

Exemple pratique

Prenons l’exemple d’une SCI familiale détenant un appartement à Paris. Après 15 ans de détention, les associés souhaitent vendre le bien.

1. Lors de l’assemblée générale, tous votent en faveur de la vente.
2. Un locataire occupe le bien : son agrément est demandé et obtenu.
3. Le notaire établit l’acte de vente, et les associés récupèrent la somme nette après déduction des frais de vente et des éventuelles taxes.

Points clés à retenir

• Une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale comme l’achat-revente.
• La vente nécessite l’accord unanime des associés et, dans certains cas, celui du locataire.
• Les frais dépendent du régime fiscal applicable.
• Les associés ont également la possibilité de céder leurs parts ou de dissoudre la SCI.

Conclusion

Vendre un bien immobilier détenu par une SCI est une opération complexe, mais accessible à condition de respecter les démarches juridiques et fiscales spécifiques. Que ce soit pour vendre un immeuble, céder des parts sociales ou envisager une dissolution, chaque étape doit être planifiée avec soin pour éviter les complications. Faire appel à un notaire et, si nécessaire, à un conseiller fiscal, permet de simplifier les démarches tout en maximisant les avantages pour les associés. La SCI demeure un outil de gestion patrimoniale efficace, à condition de l’utiliser dans le cadre légal prévu.

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