Une économie sous pression, mais toujours solide
Un recul maîtrisé pour la première économie européenne
Depuis 2022, l’Allemagne fait face à des vents contraires économiques. En 2024, son PIB s’est contracté de 0,2 %, marquant une deuxième année consécutive de repli. Cette situation s’explique par une combinaison de facteurs : chute des exportations, inflation énergétique persistante, et politique monétaire resserrée par la Banque Centrale Européenne. Le secteur manufacturier, cœur industriel du pays, a particulièrement souffert, et les investissements des entreprises ont chuté de 2,7 % au quatrième trimestre 2024.
Pourtant, la résilience allemande reste notable. Le pays conserve sa place de première économie européenne avec un PIB de 4 305 Md€, soit près de 48 % de plus que la France (2 921 Md€). À l’échelle mondiale, l’Allemagne maintient sa troisième position, derrière les États-Unis et la Chine, malgré un marché intérieur plus restreint (84 millions d’habitants).
Des fondamentaux économiques toujours solides
Malgré la récession, l’excédent commercial atteint 238 Md€, avec un taux de couverture des importations de 118 %. Cette compétitivité repose notamment sur une industrie manufacturière qui pèse 30 % du PIB, contre 23 % en moyenne dans l’Union européenne.
Le taux de chômage reste faible à 3,5 %, et l’inflation a ralenti, passant de 6,9 % en 2022 à 2,2 % fin 2024. Cela soutient la consommation des ménages et favorise un climat économique plus serein. Le pays affiche également un pouvoir d’achat élevé : 28 500 SPA, derrière seulement trois pays européens, tous moins peuplés.
Vers une relance par l’investissement public
Un plan de relance d’envergure pour 2025-2035
L’élection de Freidrich Merz, nouveau chancelier issu du parti conservateur, a conduit au vote d’un plan d’investissement massif, voté par le Bundestag début 2025. Ce plan prévoit de mobiliser entre 1 000 et 1 500 Md€ sur dix ans, pour :
- moderniser les infrastructures,
- renforcer l’indépendance énergétique,
- soutenir l’industrie de Défense.
Ce tournant budgétaire marque un assouplissement du traditionnel frein à l’endettement allemand, longtemps symbole d’austérité. L’objectif : positionner l’Allemagne au centre de la nouvelle souveraineté européenne, face aux tensions géopolitiques et à la transition énergétique.
Immobilier : l’Allemagne reste le premier marché de l’U.E.
Un marché immobilier européen de référence
Avec 34,3 Md€ de transactions en 2024, l’Allemagne reste le plus grand marché immobilier de l’Union européenne, loin devant la France (18,1 Md€) et l’Espagne (14 Md€). Cette performance s’explique par la robustesse du cadre réglementaire, la diversité sectorielle (Bureaux, Logistique, Commerce, Résidentiel) et la confiance des investisseurs internationaux.
En 2024, le marché immobilier allemand a connu une hausse des volumes de +21 %, portée par un fort rebond au T4. À titre de comparaison, la France a reculé de -2 % et l’Espagne a progressé de +20 %, mais avec une concentration sur quelques segments.
Zoom sur les segments porteurs en 2024
| Segment | Volume investi (€) | Évolution annuelle |
| Résidentiel | 8,7 milliards | — |
| Logistique | 7,7 milliards | — |
| Commerce | 6,1 milliards | +28 % |
| Hôtellerie | - | léger recul |
Le commerce de centre-ville a attiré particulièrement l’attention des investisseurs. Ces données traduisent un rééquilibrage des priorités, notamment avec le retour de la fréquentation post-pandémie et les mutations du retail.
Rendements : un ajustement suivi d’une stabilisation
Après une année 2023 marquée par une décompression des taux, le marché s’est stabilisé en 2024. Voici l’évolution moyenne des rendements "prime" dans les 7 plus grandes villes d’Allemagne :
| Typologie d’actif | Rendement moyen T4 2024 | Évolution annuelle |
| Résidentiel | 3,56 % | -15 points de base |
| Bureaux | 4,36 % | +7 points de base |
| Retail Parks | stable | - |
Cette capacité d’adaptation rapide permet au marché allemand de rester compétitif face à ses homologues européens, souvent plus rigides dans leurs ajustements.
En 2024, les investisseurs étrangers ont représenté près de 40 % du volume global, preuve d’un attrait international soutenu. Les gestionnaires d’actifs restent particulièrement actifs, portés par la transparence réglementaire et la diversité d’actifs disponibles.
Analyse prospective : quelle trajectoire pour l’Allemagne ?
Atouts structurels et enjeux conjoncturels
L’Allemagne reste un pilier de l’économie européenne malgré une croissance atone. Ses capacités industrielles, sa discipline budgétaire en mutation et son ancrage stratégique dans l’Union lui permettent d’envisager une trajectoire de reprise.
Le pays se positionne aujourd’hui comme un acteur clé de la réponse européenne aux défis globaux, qu’ils soient technologiques, énergétiques ou géopolitiques.
Exemple de projection à moyen terme
Un investisseur immobilier peut envisager d’entrer sur le marché allemand via des actifs tertiaires dans les grandes métropoles, en tirant parti de :
- la stabilisation des rendements,
- la hausse des volumes de transaction,
- le cadre réglementaire transparent.
Ces éléments permettent d’anticiper un retour progressif de la croissance, sous condition d’un maintien de la dynamique d’investissement public.
Conclusion
Malgré une conjoncture délicate, l’Allemagne démontre une solidité qui la positionne toujours en leader européen. Son marché immobilier reste attractif, en raison de sa diversité, sa transparence et sa capacité d’ajustement.
La politique d’investissement engagée début 2025 constitue un tournant susceptible de relancer durablement la croissance. Dans ce contexte, l’Allemagne pourrait tirer son épingle du jeu et renforcer sa centralité économique, stratégique et immobilière au sein de l’Union européenne.
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