L’année 2024 marque un tournant pour les fonds immobiliers non cotés. Entre ajustement des valorisations, ralentissement de la collecte et stabilisation progressive, les SCPI, OPCI et sociétés civiles font face à une dynamique contrastée.
Dans cet article, toutes les données clés de la collecte et des performances sont analysées pour mieux comprendre l’évolution du marché immobilier.
Un marché immobilier sous tension mais en rééquilibrage
Le volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France s’élève à 12,1 milliards € en 2024, en recul de 2 % par rapport à 2023. Cette correction s’explique principalement par :
- La hausse des taux d’intérêt, qui a freiné les nouveaux investissements.
- L’ajustement des valorisations des fonds immobiliers non cotés.
- Une demande plus sélective, favorisant les véhicules diversifiés.
Dans ce contexte, la collecte nette des fonds immobiliers grand public s’établit à 600 millions € en 2024, traduisant une période de transition.
SCPI : une collecte en baisse mais un rebond en fin d’année
Collecte brute : 4,7 milliards € (-38 % par rapport à 2023)
- Une hausse en T4 2024, avec 1,3 milliard € collectés (+24 % vs T4 2023).
- Les SCPI diversifiées captent 68 % de la collecte, confirmant leur attractivité.
- Le segment des SCPI de bureaux avec 14 % de la collecte.
Répartition de la collecte brute par catégorie de SCPI en 2024 :
| Type de SCPI | Part de la collecte brute (%) |
| Diversifiées | 68 % |
| Bureaux | 14 % |
| Santé & Éducation | 7 % |
| Logistique & Locaux d’activité | 5 % |
| Commerces | 3 % |
| Résidentiel | 2 % |
| Hôtels & Loisirs | 1 % |
Collecte nette : 3,5 milliards €
- 19 nouvelles SCPI ont été lancées en 2024, captant 9 % de la collecte totale.
- La collecte nette au T4 2024 est en hausse de 24 %.
📈 Tendance notable : les flux de rachats se stabilisent, avec une diminution de 7 % des parts en attente de retrait.
Performance des SCPI : rendement en hausse malgré des ajustements
Taux de distribution moyen : 4,72 % (vs 4,52 % en 2023)
| Type de SCPI | Taux de distribution (%) |
| Diversifiées | 5,8 % |
| Logistique & Activité | 5,6 % |
| Commerces | 4,9 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 4,7 % |
| Bureaux | 4,4 % |
| Santé & Éducation | 4,0 % |
📉 Baisse moyenne des prix de parts : -4,5 %
- SCPI bureaux : -7,1 %
- SCPI santé/éducation : -4,7 %
- SCPI commerces : -0,4 %
📊 Capitalisation des SCPI au 31 décembre 2024 : 88,5 milliards € (-1,7 % sur un an)
OPCI : une décollecte qui ralentit mais toujours négative
Collecte nette : -2 milliards €
- En amélioration par rapport à 2023 (-3 milliards €).
- T4 2024 : -333 millions €, un net ralentissement de la décollecte comparé au T4 2023 (-1,3 milliard €).
📌 Performance annuelle : -2,9 % en 2024
🔎 Actif net des OPCI au 31 décembre 2024 : 12,6 milliards € (-18 % sur un an).
Sociétés civiles : un marché fragmenté
Décollecte nette : -930 millions €
- Plus marquée qu’en 2023 (-564 millions €).
- T4 2024 : -250 millions €, en amélioration sur un an.
📌 Performances contrastées : -4,7 % en moyenne, mais 58 % des sociétés civiles affichent une performance positive (+2,8 % en moyenne).
📊 Actif net des sociétés civiles au 31 décembre 2024 : 21,4 milliards € (-9 % sur un an).
Perspectives 2025 : quelles tendances pour le marché ?
Plusieurs facteurs macroéconomiques pourraient influencer la dynamique des fonds immobiliers en 2025 :
- Une baisse des taux d’intérêt, améliorant l’attractivité des placements immobiliers.
- Stabilisation des valorisations, notamment pour les SCPI de bureaux.
- Un regain d’intérêt pour les SCPI diversifiées, qui offrent un meilleur équilibre rendement-risque.
Cependant, des incertitudes demeurent :
❌ Les OPCI restent sous pression, avec une décollecte toujours présente.
❌ Le marché des bureaux est encore fragilisé, bien que des ajustements de prix aient été effectués.
Conclusion : un marché en phase de stabilisation
L’année 2024 illustre une transition pour les fonds immobiliers. Si la collecte est en recul sur l’année, la tendance du 4ᵉ trimestre laisse entrevoir une amélioration progressive.
Récapitulatif des données clés
| Fonds immobiliers | Collecte nette 2024 | Performance annuelle |
| SCPI | 3,5 milliards € | 4,72 % |
| OPCI | -2 milliards € | -2,9 % |
| Sociétés civiles | -930 millions € | -4,7 % |
📢 Quelles tendances pour 2025 ? Les SCPI diversifiées semblent être les mieux positionnées, tandis que les OPCI et certaines sociétés civiles restent en phase d’ajustement.
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