Avec un rendement stable (4,20%) et une dynamique d’investissement soutenue en 2020, la crise sanitaire aura tout de même eu un impact sur le marché des SCPI de rendement notamment sur la collecte des sociétés de gestion. En cause, une confiance des épargnants ébranlée par l’incertitude planant sur le marché de l’immobilier et une reprise de l’activité économique encore incertaine à cette période là. Ainsi, les SCPI aux stratégies d’investissements variées ont eu recours à l’emprunt, à différentes échelles dans des conditions de marchés favorisant un endettement fort de la part des fonds. Rock-n-Data a donc étudié l’endettement financier pour un échantillon de 102 SCPI de rendement au 31/12/2020 afin de présenter une nouvelle édition de notre étude.
Le niveau d'endettement global des SCPI de rendement en 2020 reste maîtrisé, en légère hausse par rapport à l'année précédente
Pour l’année 2020, le ratio d’endettement moyen des SCPI de rendement ressort à 17,71% pour l’ensemble des catégories de fonds. Le volume d’endettement global des SCPI de rendement s’élève à 7,97 milliards d’euros ce qui représente un endettement moyen par société de gestion de 221 millions d’euros. Parmi les SCPI, on observe une grande disparité dans l’endettement des fonds : 12 fonds affichent un ratio supérieur à 30% tandis que 15 SCPI n’ont pas eu recours à la dette. Preuve d’une stratégie de l’endettement inégalement hétérogène entre les SCPI de rendement du marché. Les 10 SCPI les plus endettées contribuent à 61% du volume d’endettement global. Les 5 sociétés de gestion les plus endettées concentrent quant à elles près de 68% de la dette financière totale du marché des SCPI de rendement.
Les SCPI profitent donc des taux historiquement bas de l’endettement tout en maîtrisant leur exposition à la remontée éventuelle des taux directeurs. L’utilisation de l’effet de levier demeure stable, notamment en raison de la contrainte statutaire de 40%, comparé aux foncières cotées dont la LTV (Loan-to-Value) peut atteindre jusqu’à 65%. Ainsi, l’endettement des SCPI ne laisse pas présager de risques bien qu’il sera intéressant d’observer son évolution au cours des prochaines années.
Source : Rock-n-Data
Un recours à l'endettement pour l'ensemble des catégories de SCPI en 2020
La dette financière de toutes les catégories de SCPI a augmenté entre 2019 et 2020, sauf pour les SCPI spécialisées. En moyenne, l’endettement a connu une évolution positive de +16,53% mais celle-ci est inégale parmi les SCPI diversifiées où l’on a observé une hausse de +44% et les SCPI spécialisées dont l’emprunt a diminué de -12%. Pour les SCPI diversifiées, cette hausse peut s’expliquer par un endettement conséquent (jusqu’à 37%) des jeunes SCPI lancées au cours de l’année misant sur un recours massif à l’effet de levier. L’endettement moyen des SCPI spécialisées, atteignant plus de 20% en raison de l’emprunt réalisé par les SCPI hôtels et résidentiel, ont globalement vu leur dette s’amoindrir. Cet effet s’explique par les performances des SCPI spécialisées dans l’immobilier de santé et de logistique ayant bénéficié d’une excellente collecte en 2020 durant la crise sanitaire et ayant très bien maîtrisé leur endettement.
Source : Rock-n-Data
Un endettement sur le moyen-long terme privilégié par les sociétés de gestion
L’étude plus détaillée par période d’échéance de la dette (sur l’échantillon de 61 SCPI ayant communiqué cette information) permet de conclure que les SCPI privilégient l’endettement moyen/long-terme. Nous n’avons pas identifié de risque majeur lié au remboursement massif ou besoin de refinancement pour l’année 2021. Au contraire, la reprise de collecte initiée au 1er semestre 2021 est une opportunité pour certaines SCPI de maîtriser leur volume d’endettement.
Source : Rock-n-Data
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