L’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a diffusé en fin d’année 2021 une note exposant les méthodes de calcul pour différents indicateurs relatifs à la performance financière : Taux d’Occupation Financier, Taux d’Occupation Physique, Rendement, Revalorisation du patrimoine et Taux de Rendement interne. L’ensemble de ces données sont présentées via les bulletins trimestriels, semestriels et les rapports annuels.
Les sociétés de gestion de SCPI, réunies au sein de l’ASPIM, s’engagent à déterminer et à publier les données essentielles de performance des SCPI conformément à une nouvelle méthodologie bien précise et effective depuis le 1er janvier 2022.Dans le cadre d’une nouvelle étude, Rock-n-Data s’est concentré sur la nouvelle méthode de calcul des indicateurs de rendement en la comparant avec l’ancienne méthode utilisée sur une période de neuf années, entre 2012 et 2020. Il s’agit donc de calculer les performances annuelles historiques des SCPI avec la nouvelle méthodologie pour en interpréter les éventuelles différences structurelles.
LA NOUVELLE MÉTHODOLOGIE ASPIM : TAUX DE DISTRIBUTION ET VARIATION DE LA VALEUR DE RÉALISATION
Pour uniformiser les indicateurs et faciliter la comparaison des SCPI entre elles, l’ASPIM a décidé de modifier la méthode de calcul de la performance globale des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Jusqu’au dernier trimestre 2021, nous parlions de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Il est désormais remplacé par le Taux de Distribution depuis le 1er janvier 2022. Pour le calculer, il suffit de diviser les acomptes perçus au cours de l’année (avant impôts) par le prix de la part d’une SCPI au 1er janvier. Ce calcul est valable pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, l’ensemble est à diviser par le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1.
L’essentiel à retenir avec ce Taux de Distribution, c’est qu’il uniformise la comparaison des SCPI entre elles. Les dividendes perçus par une SCPI investissant en France sont bruts d'impôts français. Cependant, de plus en plus de SCPI investissent à l’étranger. Dans cette situation, la société de gestion paye l’impôt local pour le compte de l’associé et distribue un dividende net d’impôt. Nous comparions des dividendes nets d’impôts étrangers avec des dividendes bruts d’impôt en France. Aujourd’hui, nous comparons des choses comparables : des dividendes bruts d’impôts, qu’ils soient étrangers ou français*. Attention, notre étude ne prend pas en compte l’éventuel impact de la fiscalité réglée à l’étranger et des plus-values de cession sur le numérateur.
Le rendement global du fonds (la performance globale sur un exercice) en année N correspond à la somme du Taux de Distribution de l’année N et de la Variation de la Valeur de Réalisation (VVR) par part entre l’année N-1 et l’année N. La valeur de réalisation reflète la valeur vénale du patrimoine immobilier détenu + la valeur nette des autres actifs. Il s’agit d’un véritable indicateur de performance immobilière.
Ce VVR remplace la Variation du Prix Moyen (VPM) utilisé jusqu’alors. Ce dernier correspondait à la variation du Prix Moyen de la Part entre l’année N et N-1, c’est-à-dire la revalorisation d’une année à l’autre de la valeur moyenne du part. Ce qu’il faut comprendre ici, c’est que la valeur de réalisation ramené à une part peut être différente de la valeur d’une part de SCPI, celle-ci représentant +/- 10% de la valeur du patrimoine de la SCPI**. Par exemple, ma part vaut 1000€ et mon patrimoine vaut minimum 900€ ou maximum 1100€.
Il est donc possible de revaloriser le prix de la part, sans que la valeur de mon patrimoine soit revalorisée d’autant. Or, il existe un indicateur appelé Valeur de Réalisation qui représente quant à lui la vraie valeur du patrimoine (oublions ce +/- 10%). C’est donc la revalorisation de cet indicateur que les sociétés de gestion vont désormais prendre en compte officiellement dans le calcul de la performance globale sur un exercice, ce qui ne reflète pas parfaitement la performance financière d’un épargnant ayant investi en parts de SCPI.
* Attention, notre étude prend en compte uniquement l’impact du changement de dénominateur dans le nouveau calcul. L’impact potentiel sur le numérateur de la fiscalité réglée à l’étranger et sur les plus-values de cession n’a pas été pris en compte.
** Mesuré par la valeur de reconstitution
UN ÉCART DE PERFORMANCES ENTRE ANCIENNE ET NOUVELLE MÉTHODE
Rock-n-Data a réalisé une étude comparant les performances annuelles historiques des SCPI selon l’ancienne et la nouvelle méthode. Le TDVM Moyen (ancienne méthode) et le TD Moyen (nouvelle méthode) offre un rendement similaire, respectivement de 4,57% et 4,62% sur la période 2012 – 2020. L’écart de performance tire sa source des deux autres indicateurs que sont le VVR et le VPM.
L’interprétation de ces résultats peut s’effectuer sous différents angles. Sur la période considérée de 2012 à 2020, le VPM moyen est de 1,15% contre 0,98% pour le VVR moyen. En moyenne, le VPM est donc supérieur au VVR bien que ce résultat soit à relativiser. En effet, les valeurs de réalisation ont fortement subi la crise sanitaire avec une baisse de 1,15% en 2020 contre un VPM positif à hauteur de 1,08%.
De nouveau, le VVR est un indicateur de performance immobilière là où la VPM est un indicateur de performance financière pour l’épargnant.
PERFORMANCE IMMOBILIÈRE ET PERFORMANCE FINANCIÈRE DE L’ÉPARGNANT
La nouvelle méthodologie ASPIM donne encore un peu plus de transparence quant à la véritable performance du fonds immobilier. En effet, en prenant en compte la variation de la valeur de réalisation, les SCPI proposent une performance globale annuelle reflétant la qualité de leur patrimoine et donc la revalorisation de celui-ci.
Cette nouvelle méthodologie reflète davantage la performance immobilière du fonds aux dépens de la réalité financière attendue par l’épargnant. La nouvelle méthode permet toutefois d’uniformiser la comparaison des SCPI entre elles, contribuant à une meilleure compréhension du produit.
A PROPOS DE ROCK-N-DATA
Créée par des professionnels de l’immobilier, Rock-N-Data est une plateforme professionnelle indépendante dédiée aux acteurs de la pierre-papier. Rock-n-Data est une marque de la société MeilleureSCPI.com, dédiée à l’information de l’épargne immobilière. Nous vous permettons de suivre les performances, les opportunités et les transactions immobilières de plus de 200 véhicules d'investissement immobilier.
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