Les fonds immobiliers majoritairement investis à l’étranger

Le patrimoine de l’ensemble des fonds immobiliers analysés par les équipes de Rock-n-Data est situé à hauteur de 25% à l’étranger. Cet intérêt grandissant se confirme année après année et démontre la volonté des gérants à diversifier leur portefeuille hors de France.

20% des fonds analysés détiennent un patrimoine majoritairement étrangers

Dans le cadre de notre étude annuelle, nous avons analysé 167 fonds immobiliers représentant 47 sociétés de gestion différentes. Pour rappel, nous analysons cinq types de véhicules de placement immobilier ouverts au grand public : les SCPI, les OPCI Grand Public, les SIIC, les SCI et les SICAV Immobilières. 

Parmi ces fonds, nous avons identifié ceux dont le patrimoine immobilier est situé à plus de 50% hors de France au 31 décembre 2020. D’après notre analyse, cela concerne 20% des fonds référencés, soit un total de 32 fonds répartis comme suit :

Un taux de rendement supérieur à la moyenne du marché immobilier

Sur les 167 fonds analysés et à partir des informations disponibles, nous avions identifié un taux de rendement moyen de 4,70% pour l’année 2020. Ce dernier est inférieur à celui affiché par les fonds majoritairement investi à l’étranger puisqu’il ressort à 6,06% en 2020 largement porté par les SCPI Internationales.

Quant au prix de la part des fonds du marché de la pierre-papier, il affiche une baisse de 9,53% en moyenne contre plus de 27% pour les fonds internationaux (à noter que la variation du prix moyen 2020 est l’écart entre le prix moyen 2019 et le prix moyen 2020 d’une part). Parmi eux, 16 fonds sont sensibles à la volatilité des marchés soit près de la moitié. Cette forte chute s’explique par la baisse des cours de bourse en début d’année 2020 lorsque les marchés financiers se sont effondrés après que les gouvernements aient ordonné un confinement partiel voire total de leur population.

Parmi les pays étrangers, l’Allemagne est le pays le plus représenté

Les 32 fonds immobiliers analysés sont investis à hauteur de 70% à l’étranger. Le pays le plus représenté reste la France avec 30% des actifs recensés. Au 31 décembre 2020, l’Allemagne est le pays étranger le plus investi en concentrant plus de 22% des actifs. Les investisseurs souhaitent profiter du fort potentiel économique de l’immobilier tertiaire de la première économie européenne. L’Allemagne bénéficie également de conventions fiscales avantageuses avec la France permettant d’augmenter la rentabilité de l’investissement.

Le second pays le plus représenté est l’Italie à hauteur de 9%. Certaines SCPI s’essayent également aux pays d’Europe Centrale. Ces derniers présentent un fort dynamisme économique ainsi qu’un faible coût de main-d'œuvre. Les Pays-Bas ont également le vent en poupe en ayant concentré jusque-là 5% des capitaux des investisseurs.

Un patrimoine majoritairement constitué de commerces

Les commerces représentent 44% du patrimoine total, suivi des actifs de bureaux pour 27%. Les hôtels arrivent en troisième position représentant 11% des actifs investis. 

Les commerces et les hôtels sont les typologies d’actifs les plus impactées pendant cette période covid. D’une part, nombreux sont les centres commerciaux et indépendants fermés depuis maintenant plus d’un an. D’autre part, les restrictions de déplacements entre les pays ont largement limité l’activité des hôtels.

Des avantages fiscaux non négligeables pour les SCPI

La Pierre-Papier est fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt sur les sociétés, sous condition qu’elle distribue les bénéfices à ses actionnaires. Selon leur quote-part, ces derniers paieront l’impôt sur les résultats perçus. Le montant diffère selon la nature des revenus et selon la situation individuelle de l’investisseur. 

Il existe cependant des exceptions à ces règles de transparence fiscale. En effet, dans le cas des SCPI internationales (majoritairement investies hors de France), la quasi-totalité des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays de localisation des actifs. Les revenus fonciers étrangers sont donc payés à la source par la les gérants de fonds permettant aux investisseurs de percevoir des revenus nets d’impôts étrangers. Pour éviter la double imposition au moment de la déclaration des revenus, le fisc français octroie ensuite un crédit d’impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus.

Pour les SCPI toujours, les revenus de source étrangère sont également exonérés de prélèvements sociaux, soit une économie de 17,2% pour les investisseurs français. En fonction du montant des revenus perçus, cela constitue déjà un premier avantage non négligeable.