Les notaires d’Île de France à l’œuvre pour favoriser l’accès au logement

Ce mardi 19 octobre 2021, les notaires du Grand Paris ont ouvert les débats sur les 30 propositions qu'ils ont rédigées en organisant un colloque réunissant professeurs, avocats et professionnels de l'immobilier. Ces propositions ont pour objectifs de faire bouger les lignes juridiques afin de faciliter l'accès au logement pour les personnes ayant des revenus modestes ou intermédiaires, promouvoir la rénovation du parc immobilier existant, penser à la réversibilité des actifs et encourager l'utilisation des nouveaux outils pour accéder à la propriété d'un logement .

Le droit au logement pour tous

Les échanges se sont déroulés autour de trois tables rondes, avec une diversité d'acteurs à chaque fois afin de bien saisir les enjeux de chaque thématique.

La première table ronde a traité du sujet des Organismes de Foncier Solidaire associés aux Bails Réels Solidaires qui ont pour objectifs de permettre l'accession à un logement pour les personnes à faibles revenus , en dissociant le foncier et le bâti, et d' empêcher la logique spéculative lors de la vente en plafonnant la plus-value réalisable. Il a également été question des modes alternatifs pour accéder à la propriété d'un logement. Quatres techniques existantes :

• Le démembrement de propriété : la nue propriété et l'usufruit sont séparés.

Le particulier acquiert un logement avec une grosse décote (jusqu'à 40%) et l'usufruit est cédé à une autre personne pour une durée allant jusqu'à 15 ans. A l'achèvement de cette durée, le propriétaire recouvre la pleine propriété. 

La directrice juridique de Perl, Laurence Painsar-Fourré, était présente autour de cette table ronde et nous a informé que, sur les 188 actifs achetés en démembrement, au débouclage de l'usufruit 45 % ont revendu leur bien, 40 % ont reloué au même locataire (cette fois-ci en percevant les loyers), 7 % l'ont loué à de nouveaux locataires, 7 % ont repris leur logement pour y habiter et enfin 1 % ont revendu leur bien au locataire en place.

• La location-accession : Le locataire paye son loyer ainsi qu'un surplus qui va lui permettre petit à petit d'acquérir la propriété de son logement

• La co-acquisition : l'accédant achète le bien avec un investisseur. L'accédant acquiert une partie de l'actif (10% par exemple) et l'investisseur le reste (90%). L'accédant occupe le logement contre un loyer payé à l'investisseur (90 % du loyer normal). Ensuite, il peut racheter des parts du bien à l'investisseur au fil de l'eau, à chaque fois qu'il a de l'épargne disponible. Ainsi, s'il rachète 20 % du bien un an après, il se retrouvera propriétaire de 30 % et paiera donc moins cher son loyer. Et ce jusqu'à détenir 100% de son logement à terme.

• La société d'habitat participatif : un groupe de personnes se rassemble et décide de construire ensemble leur logement et de partager un mode de vie écologique et communautaire.

Source : Ville de Paris

Transformer le parc immobilier pour répondre aux besoins des français

La deuxième table ronde se questionnait sur comment adapter le parc immobilier existant aux besoins actuels de la société. Nous avons retenu beaucoup de carrés de mètres déjà intégrés, mais qui sont mal exploités ou inadaptés . Les notaires du Grand Paris veulent donc assouplir les règles afin de permettre la réversibilité des bâtiments et encourager la réflexion sur une possible réversibilité au moment de la construction. Aujourd'hui, les textes n'impulsent pas de telles transformations et c'est ce que les notaires veulent changer au travers de leurs 30 propositions .

Certaines SCPI ont justement pour stratégie d'acquérir des actifs réversibles comme la SCPI Novaxia NEO , qui a par exemple acheté un immeuble de bureaux à Cergy transformable en logement.

Rénover les immeubles anciens

Source : LCI

Enfin, la réflexion sur la rénovation des immeubles a été évoquée lors de la troisième table ronde. Avec 50% du parc immobilier français âgé de plus de 40 ans, rénover les logements et les mettre aux normes environnementales devient une urgence . Il faut prendre en compte aussi le vieillissement de la population, le nombre de personnes de plus de 85 ans est de 2,5 millions aujourd'hui (20% de la population) et sera de 4,5 millions en 2050 (30% de la population). Ces personnes vont donc avoir besoin de logements adaptés à leur situation. L'idée est que le droit doit promouvoir la rénovation par les propriétaires de leurs biens.

Ce colloque a donc ouvert les débats sur les propositions faites par les notaires sur le logement de demain. Une réflexion sur le logement à long terme mais qui nécessite des mesures dès maintenant afin d'être prêt à répondre au droit au logement de tous les français.