La semaine dernière, nous avons vu que la situation actuelle est très contrastée sur le marché des SCPI (Cf.Problème de liquidité des SCPI : les solutions). Par ailleurs, certaines SCPI affichent d’excellentes performances et ne ressentent pas la pression d’un problème de liquidité. Comment gèrent-elles la situation ? Quels outils leur permettent de garder une situation stable ? Nous allons vous présenter dans cet article une liste non exhaustive d’outils permettant d’équilibrer la collecte entrante et sortante.
La collecte, le nerf de la guerre
Rappelons-le, le problème de liquidité des SCPI à capital variable provient d’un manque de collecte entrante dans le but de combler la collecte sortante. De ce constat, là nous observons l’importance d’une bonne collecte afin de fluidifier la liquidité. Les SCPI disposent de plusieurs outils pour accroître la collecte des SCPI.
L’accessibilité
A l’heure actuelle, il existe 5 moyens de souscrire à une SCPI : en direct, en contrat d’assurance vie, en démembrement de propriété, en versements programmés ou en réinvestissant ses dividendes.
Rock-n-data a fait l’exercice d’analyser l’impact du nombre de moyens de souscription sur la capitalisation de la SCPI. Sur le marché, 13 SCPI proposent les 5 moyens de souscription. Ces 13 SCPI ont connu une hausse de 168 M€ du total de leur capitalisation entre le 2T et le 3T 2023. A contrario, 18 SCPI proposent seulement 2 moyens de souscriptions. Ces 18 SCPI ont connu une baisse de 3,02 Mds € du total de leur capitalisation entre le 2T et le 3T 2023
Il existe autant de méthodes d’investissement que de profil d’épargnants. Parce que nous sommes convaincus qu’une accessibilité accrue renforce la régularité des flux et prévient le risque de baisse de liquidité en cas de baisse de la collecte « classique ». Couplés à un ticket d’entrée minimal, ces modes de souscription peuvent renforcer la granularité des associés et diminuer la tension en cas de sortie d’un associé moyen.
La granularité
La granularité correspond au capital moyen détenu par les associés. Pourquoi est-ce important de suivre cet indicateur ? Tout simplement car pour une SCPI avec un capital moyen par associé élevé, la sortie d’un porteur de part aura en théorie un plus gros impact sur la liquidité de la SCPI.
Au 3T 2023, la granularité moyenne du marché est de 67,1 K€, avec une granularité maximale du marché de 24,4 K€ et une granularité minimum de 224,6 K€. Cela signifie que dans cette dernière, en cas de sortie d’un porteur de part, la SCPI doit théoriquement réaliser une collecte de 224,6 K€, contre seulement 24,4 K€ pour la première.
Par ailleurs, ces chiffres ne précisent pas les différentes typologies de porteurs de parts (particuliers, institutionnels, autres …)
L’importance d’un prix juste ou décoté
Il est important de rappeler que le prix de la part d'une SCPI doit se situer dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI. Tout écart par rapport à cette fourchette nécessite un réajustement du prix par la société de gestion afin de le ramener dans cette plage acceptable.
Par ailleurs, même dans cette fourchette, les prix peuvent avoir différents impacts sur la liquidité de la SCPI :
En effet, à travers ce schéma, nous nous rendons compte qu’avoir un prix juste ou décoté fluidifie la liquidité de la SCPI. Au contraire un prix sur-côté risque de voir plus de départs et au contraire moins d’entrant sur le marché de la SCPI.
L’importance de la transparence
Une communication efficace a pour premier objectif de rassurer les épargnants. Parmi les SCPI qui ont réduit le prix de leurs parts, celles qui ont annoncé cette décision de manière plus pédagogique ont instauré un sentiment de confiance parmi les associés, entraînant ainsi moins de demandes de retrait que celles qui n'ont pas abordé le sujet de manière proactive.
Un patrimoine diversifié et mutualisé
La diversification des investissements est importante pour deux raisons clés : réduction du risque immobilier et performances. Cette diversification doit se faire sur 3 catégories : la diversification typologique, la diversification géographique ainsi que la diversification sectorielle.
Voici une vision globale des performances des SCPI diversifiées au 3T 2023 :
À propos de Rock-n-Data
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