MSCI : Une baisse de 2,7 % des valeurs de l'immobilier commercial en France en 2024

Un recul généralisé du marché immobilier commercial

Selon le dernier France Capital Growth Annual Property Index publié par MSCI, les valeurs de l’immobilier commercial en France ont enregistré une baisse de 2,7 % en 2024. Cette tendance s’explique principalement par le recul des valeurs des bureaux, du résidentiel et du commerce de détail.

Ce premier aperçu couvre un échantillon de 1 910 biens immobiliers, appartenant à 33 fonds, pour une valeur totale de 72 milliards d’euros. Il représente environ 37 % de la valeur du MSCI France Annual Property Index.

Secteurs les plus impactés par la baisse des valeurs

La chute des bureaux : -3,3 %

Le secteur des bureaux est celui qui enregistre la plus forte baisse, avec un repli de 3,3 % en 2024. Plusieurs facteurs expliquent cette contraction :

• La montée en puissance du télétravail, réduisant la demande pour des espaces physiques.
• Un environnement de taux d’intérêt élevés, impactant le financement des investissements.
• Une offre immobilière excédentaire sur certains marchés régionaux.

Le résidentiel en déclin : -2,2 %

Le marché résidentiel affiche également une baisse de 2,2 %, poursuivant la tendance baissière observée en 2023. Bien que cette baisse soit moins marquée que celle des bureaux, elle reste significative et est influencée par :

• Le ralentissement des investissements institutionnels.
• L’ajustement des prix suite à la stabilisation des taux d’emprunt.
• Une demande locative forte mais une rentabilité en baisse.

Le commerce de détail résiste mieux : -1,8 %

Le secteur du retail affiche un recul plus modéré de 1,8 %. L’activité reste soutenue par :

• La reprise partielle de la consommation.
• Un repositionnement des enseignes vers des formats hybrides (physique et digital).
• La bonne tenue des emplacements premium, malgré un recul des surfaces secondaires.

L’hôtellerie en hausse : +3,5 %

À contre-courant, le secteur de l’hôtellerie enregistre une croissance de 3,5 %. Ce dynamisme est porté par :

• La reprise du tourisme international.
• Un regain d’intérêt des investisseurs pour des actifs générant des revenus stables.
• Une valorisation croissante des établissements haut de gamme.

Récapitulatif des performances par secteur

Secteur	Variation du capital (%)	Valeur du capital (€M)	Nombre de propriétés
Bureaux	-3,3 %	48 393	757
Résidentiel	-2,2 %	15 224	602
Retail	-1,8 %	3 601	317
Industriel	N/A	3 238	145
Hôtellerie	+3,5 %	884	37
Autres	-0,3 %	691	52
Total	-2,7 %	72 031	1 910

Une évolution influencée par le contexte macroéconomique

Stabilisation des taux d’intérêt

Selon Carine Dassé, directrice exécutive chez MSCI, « la baisse des valeurs immobilières est moins prononcée qu’en 2023, notamment grâce à la stabilisation des taux d’intérêt ». Cependant, les conditions restent tendues, avec des coûts de financement élevés qui freinent les nouvelles acquisitions.

Adaptation des investisseurs

Face à ces évolutions, les investisseurs immobiliers ajustent leur stratégie :

• Réduction de l'exposition aux bureaux au profit des actifs résilients comme la logistique et l’hôtellerie.
• Focus sur les emplacements prime, où la demande reste soutenue.
• Revalorisation des portefeuilles, avec un arbitrage renforcé sur les actifs les moins performants.

Perspectives pour 2025

Vers une stabilisation progressive ?

La publication définitive du MSCI France Annual Property Index est attendue le 24 mars 2025. Elle permettra d’affiner ces tendances et d’évaluer les perspectives pour 2025.

Certains experts anticipent une stabilisation des valeurs au second semestre 2025, portée par :

• Une reprise progressive des transactions.
• Une amélioration de la confiance des investisseurs.
• Une meilleure adaptation du marché aux nouvelles dynamiques de travail et de consommation.

Conclusion

L’année 2024 marque une nouvelle étape dans l’ajustement du marché immobilier commercial en France. Si la baisse des valeurs atteint 2,7 %, elle reste moins marquée que celle de 2023. Certains segments, comme l’hôtellerie, résistent bien, tandis que d’autres, comme les bureaux, continuent de souffrir.

Les mois à venir seront décisifs pour observer l'évolution du marché et l'impact des conditions macroéconomiques sur l'immobilier commercial. La stabilisation des taux d’intérêt pourrait permettre un redressement progressif, mais les investisseurs devront continuer à ajuster leur stratégie face à un marché en mutation.

À lire également : 

Kyaneos : Rénovation durable d’un immeuble à Fabrègues