Problème de liquidité des SCPI : les solutions.

Au sein du paysage actuel, émerge une série de phénomènes singuliers qui laissent leur empreinte sur le secteur des SCPI : des corrections des prix des parts, une collecte en recul, et une augmentation conséquente des demandes en attente de retrait. Ces dynamiques cumulatives ont engendré un défi majeur au sein du marché : un problème de liquidité. Face à cette conjoncture délicate, quelles solutions les SCPI ont-elles à leur disposition pour rétablir un l'équilibre financier ?

Un problème de liquidité 

L'environnement économique complexe des derniers mois a laissé son empreinte sur le secteur immobilier, et les SCPI ne sont pas étrangères à ces défis. Depuis le début de l'année 2023, une baisse significative du prix des parts de 24 SCPI a été enregistrée, avec une variation moyenne de -6,97 %* de la valeur de reconstitution des SCPI. Cette conjoncture a également été marquée par une diminution de la collecte, qui, au 3T 2023, affiche une baisse de 66 % par rapport au dernier trimestre de 2022. Cette situation a engendré une incertitude chez les investisseurs, se traduisant par une augmentation des parts en attente de retrait, atteignant 932 M€ au 3T, contre 106 M€ au 1T. Par ailleurs, notons que ce problème de liquidité ne concernent qu’une partie du marché, au contraire, comme nous pouvons le voir dans notre dernier article, d’autres SCPI affichent d’excellentes performances en cette année 2023. 

Pour les SCPI concernées par ces problèmes, nous observons que le nombre de porteurs de parts souhaitant partir est supérieur aux nombres de nouveaux entrants. Cela se traduit par un problème de liquidité où la SCPI ne dispose pas des fonds nécessaires pour compenser les départs dus au manque de collecte entrante. Cela traduit un problème de liquidité. Par ailleurs, les SCPI disposent de plusieurs mécanismes pour maintenir leur équilibre financier.

*Sur un échantillon de 23 SCPI

Fonds de Remboursement

En cas de problèmes de liquidité, certaines SCPI peuvent recourir à un fonds de remboursement. Ce mécanisme, intégré dans les statuts de la SCPI, agit comme une poche de liquidité destinée à racheter les parts en attente de cession. Au 3T 2023, 7 SCPI ont activé cette clause, remboursant ainsi 5,7 M€ de parts en attente de retrait.*

Mise en Place 

1. La SCPI manque de liquidités pour compenser les demandes de retrait.

2. La SCPI convoque une Assemblée Générale pour créer, après consultation du conseil de surveillance, un fonds de remboursement.

Alimentation du Fonds 

Deux options sont envisageables : la vente d'actifs ou l'utilisation du report à nouveau. Par ailleurs, la vente d'actifs est conditionnée par la propriété de la SCPI depuis au moins 5 ans, avec une valeur cumulée des immeubles cédés ne dépassant pas 15 % de la valeur vénale du patrimoine.

Conditions de Remboursement 

Les remboursements s'effectuent dans l'ordre des demandes avec une décote maximale de 10 % par rapport à la valeur de réalisation.

Clause de Suspension de la Variabilité du Capital 

Une autre option pour gérer les problèmes de liquidité est l'activation de la clause de suspension de la variabilité du capital. Cette clause, intégrée dans les statuts, suspend temporairement la possibilité pour les associés de demander le rachat de leurs parts. La SCPI passe ainsi de capital variable à capital fixe et organise les ventes à travers un marché secondaire. Dans ce marché, les demandes de retraits sont satisfaites selon la confrontation périodique d’ordre d’achat et de vente.  

Mise en Place 

1. La SCPI manque de liquidités pour compenser les demandes de retraits.

2. La société de gestion informe l'AMF et convoque une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) pour intégrer la clause dans les statuts.

3. Après validation et sous certaines conditions, la clause est activée.

4. Organisation d'un marché secondaire.

Conditions de Mise en Place 

Différentes conditions doivent être validées pour valider la mise en place de la clause. La société de gestion doit consulter Conseil de Surveillance, informer ses associés, sont nombre de parts en attente de retrait non satisfaites sur une période de six mois doit être supérieure ou égale à 10% du total des parts. Enfin, la SCPI concernée ne doit pas avoir mis en place un fonds de remboursement.

Usage du Marché Gré à Gré 

Enfin, les SCPI peuvent recourir au marché gré à gré. Ce dernier est un marché ou les transactions se font entre épargnants hors du marché professionnel. Ce marché est régi par les négociations. La société de gestion n’a pas la main dessus. 

Des Outils en Amont pour Prévenir ces Mécanismes

En amont de ces mécanismes de gestion de liquidité, les SCPI disposent d'outils pour anticiper les problèmes. Ces solutions, que nous explorerons de manière plus détaillée la semaine prochaine, offrent à la SCPI une palette d'options pour une gestion proactive de sa liquidité.

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