Qu’est ce que l’immobilier logistique ?

Un sujet de compétitivité pour les entreprises

Porté notamment par l’essor du e-commerce ces dernières années, le secteur de l’immobilier logistique profite d’une croissance économique globale très importante. Il existe en effet de forts besoins structurels et la demande des utilisateurs reste à des niveaux très élevés. 

Toutefois, l’immobilier logistique ne représente pas simplement de grands et vastes entrepôts peu attractifs. Il s’agit d’un large secteur dédié à de nombreux acteurs économiques tels que les industriels, les distributeurs ou encore les e-commerçants. Ces acteurs façonnent notre tissu économique et sont au cœur de nos territoires.

Mais concrètement, qu’est ce que l’immobilier logistique ? Au sens large, cela regroupe les entrepôts, les locaux d’activités, les bâtiments industriels, les friches industrielles, les messageries, les espaces de stockage, les data-centers ou encore la logistique dite du dernier kilomètre.

Ils participent à la conception, la circulation, au stockage et au flux de marchandises et données à destination d’un client final. Tous ces bâtiments participent au bon cheminement des produits en facilitant les échanges entre les différents intermédiaires. D’après l’Association Française pour la Logistique, c’est “l’art et la manière de mettre à disposition un produit donné au bon moment, au bon endroit, au moindre coût et avec la meilleure qualité”.

La logistique fait partie intégrante d’une entreprise avec pour objectif d’optimiser la circulation des biens, de l’information et des personnes (production, entreposage et enlèvement des biens et marchandises). 

Les investisseurs, d’ailleurs, ne s’y trompent pas puisqu’ils ont massivement investi dans ce secteur bien spécifique avec une prime de risque compétitive par rapport aux autres classes d’actifs en immobilier d’entreprise. Il existe, de ce fait, différentes typologies de bâtiments sur lesquels il est possible de se positionner en tant qu’investisseur immobilier.

Les différents types d’immobilier logistique

1. Bâtiment d’activité/Local d’activité

Ces bâtiments sont consacrés à l’exercice d’une activité artisanale, commerciale ou une production réduite industrielle.

Un local d’activité est de petite taille dont la conception favorise la pratique de l’activité. Ces bâtiments sont généralement multi-usages et permettent le stockage, l’assemblage, le SAV… Nous y retrouvons généralement les PME et PMI.

2. Parcs d’activités 

Le parc d’activités ou aussi nommé Zone d’Activités (ZA) est un site uniquement consacré à l’implantation d’entreprises sur un territoire délimité. Ces parcs d’activités sont généralement situés en périphéries des villes et visent à insuffler une dynamique positive pour l’attractivité de la commune.

Ces parcs peuvent être de plusieurs types:

• zone artisanale
• zone industrielle
• technopôle

3. Bâtiment industriel

Il s’agit d’un bâtiment dédié à une activité de fabrication ou de transformation de biens. Il abrite des installations techniques et d’outillages parfois complexes.

4. Friches industrielles

Les friches industrielles sont d’anciens espaces d'activités qui ont été laissés à l’abandon. Elles présentent de véritables leviers de création de valeur avec de forts réservoirs fonciers.

5. Entrepôt

Il s’agit d’un espace de stockage. L'entrepôt est généralement au cœur de la logistique d’une entreprise. C’est un lieu de stockage et/ou de conservation des produits vendus, des matières premières et autres marchandises pré-acheminement. Ils sont de tailles importantes et situés au sein des grandes zones industrielles périurbaines, à proximité des axes de transport. C’est le véritable point de départ de l’acheminement des produits et marchandises.

L’entreprise peut avoir son propre entrepôt ou externaliser ses fonctions logistiques et faire appel à des logisticiens dédiés.

6. Plateforme logistique ou messagerie

Par le passé, certaines entreprises produisaient et stockaient sur place pour ensuite tout envoyer chez le client final. Les volumes devenus importants, ces entreprises peuvent ne pas avoir la capacité de stockage et doivent alors fonctionner en flux tendus de manière à limiter les coûts. Nous assistons alors à une externalisation de la fonction logistique au profit des prestataires logistique permettant aux entreprises de mieux gérer les flux de commandes et les coûts de transport…

Ces plateformes permettent aux industriels de mutualiser et de massifier les moyens de transport. Les logisticiens vont agir pour le compte des industriels ayant choisi l’externalisation et dont les cibles de distribution sont similaires.

Nous parlons ici d’organisations mutualisées. Une plateforme logistique est donc un lieu où convergent les colis et marchandises qui proviennent de différents fournisseurs et qui sont redirigés vers le client final et/ou d’autres plateformes. Généralement, les marchandises ne restent pas plus de 24 heures au sein de la plateforme logistique. Il n’y a pas de stockage, ce qui les différencie des entrepôts. Ces plateformes sont adaptées à la logistique e-commerce ou à la grande distribution par exemple.

Par ailleurs, certains bâtiments logistiques sont conçus pour être d’un côté une zone d’entrepôt, et de l’autre une zone de plateforme logistique. 

7. Logistique du dernier kilomètre ou logistique urbaine

C’est le dernier maillon de la supply chain avant la livraison au client final. La logistique du dernier kilomètre est en plein essor et permet de s’implanter au cœur des villes au plus proche du client final. La marchandise est acheminée depuis le site logistique (entrepôt et/ou plateforme logistique).

Les enjeux en matière de délai et de gestion des stocks ont incité à penser à ces nouveaux formats (des relais locaux). Les enseignes sont de plus en plus nombreuses à associer leur commerce physique et e-commerçant à un hub de stockage logistique du dernier kilomètre.

8. Data centers, le stockage 3.0

La révolution numérique de ces deux dernières décennies a mis en exergue la croissance exponentielle de la data et des nouveaux besoins d’infrastructures, de réseaux de transmission et de stockage.

De manière plus globale, la data permet aux industries d’optimiser leur fonctionnement puisqu’elle rend possible une communication rapide, les objets connectés ou encore l’intelligence artificielle. La mise en place de ces leviers numériques rendent les sociétés plus agiles et améliorent l’expérience-client. Les business models se fondent sur l’exploitation de la data pour déclencher encore davantage de business et de création de valeur.