Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un véhicule d'investissement immobilier agréé par l’AMF qui, au même titre qu’une SCPI, permet d’investir de manière indirecte dans l’immobilier et de percevoir des revenus complémentaires réguliers. 

La principale différenciation avec une SCPI réside dans la composition du portefeuille d’un OPCI.

Contrairement aux SCPI qui sont exclusivement investies dans des actifs immobiliers détenus en direct, un OPCI a un portefeuille constitué d’une poche immobilière représentant un minimum de 51%, ainsi que d’une poche financière pouvant représenter jusqu’à 44% du portefeuille total. Cette poche est principalement composée d’actifs financiers (principalement à prépondérance immobilière) comme des investissements en foncières cotées, des actions, obligations… Le portefeuille d’un OPCI est enfin composé d’une poche de liquidité permettant de répondre aux demandes de retrait. 

La composition de ce portefeuille rend l’ensemble plus liquide et permet aux épargnants de demander facilement le rachat de leurs parts en cas de besoin, ce rachat s’opère sur la base d’une valeur liquidative établie au terme de la période de centralisation (= division de la valeur globale de l’actif net par le nombre de titres en circulation).

Quelles sont les formes que peut prendre un OPCI ?

Il existe deux formes d’OPCI : 

1- Les Fonds de Placement Immobilier (FPI), qui correspondent à des fonds communs de placement. La fiscalité est celle des revenus fonciers pour les dividendes et le régime des plus-values immobilières lors de la cession. 

2- Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV), qui s'apparentent à des SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable). Dans ce cas, la fiscalité est celle des valeurs mobilières pour les revenus et les plus-values de cession.

À qui s’adressent les OPCI ? 

Investir en OPCI présente une bonne solution pour un épargnant hésitant entre investir dans la pierre ou en bourse, à ce titre il s’agit d’un excellent outil de diversification. Ce véhicule permet à l’épargnant de bénéficier des cycles économiques entre les différentes classes d’actifs. En parallèle et comme pour une SCPI, un OPCI préserve l’épargnant de toutes contraintes de gestion, cette charge revenant à la société de gestion proposant le produit. 

Un particulier souhaitant souscrire à des parts d’OPCI peut le faire de deux manières différentes : 

1- via une contrat d’assurance-vie classique 

2- via un compte titres auprès d’un établissement financier.