Après la sortie de l’étude MSCI sur les tendances du marché 2024, l’équipe de Rock-n-Data vous offre une analyse détaillée de celle-ci. L’année 2023 a été particulièrement difficile pour l’immobilier : taux d’intérêts élevés, baisse de la valorisation des actifs, baisse du volume de transactions … Les investisseurs sont contraints de ré-évaluer leurs allocations et leurs stratégies immobilières afin d'atténuer les risques, mais aussi d'exploiter les opportunités offertes par cette dislocation du marché. Focus sur les tendances à suivre.
Hausse du besoin de liquidité en réponse aux prêts arrivant à maturité
Les ventes dues à un besoin de liquidité représentent 1,7% de l'investissement du marché américain en 2023. Par ailleurs, la vague de prêts in fine arrivant à échéance pourrait conduire à de nouvelles ventes forcées. C’est notamment le cas des prêts accordés en 2021 et 2022, qui ont été accordés quand les prix de l'immobilier étaient au plus haut et où les taux hypothécaires au plus bas. Ceux-ci avaient souvent une caractéristique commune : une durée plus courte. Sur les prêts de 2021 encore en cours au début du quatrième trimestre 2023, 67 % devraient arriver à échéance d'ici 2027.
À mesure que ces prêts arriveront à échéance, certains investisseurs auront du mal à rééquilibrer leurs structures de capital dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés et de valorisations plus faibles. Cette situation sera accrue par des conditions de prêts plus prudentes.
Avec plus de 2 000 milliards d'USD de prêts arrivant à échéance d'ici 2027, le coût du capital revenant potentiellement à un niveau plus bas et les prêteurs continuant à gérer étroitement les risques, de nouvelles opportunités se présenteront aux investisseurs désireux d'acquérir des actifs à bas prix.
Source - MSCI
Dissension entre acheteurs et vendeurs
La hausse des taux d’intérêts a entraîné une incertitude sur les prix du marché, qui conduisent à des problèmes de liquidité. En effet, n'étant pas d’accord sur les prix, acheteurs et vendeurs concluent de moins en moins de transactions.
Afin de ramener le marché à son niveau de liquidité normal, l’écart de prix doit être comblé. Cependant, nous observons un accroissement de celui-ci pour les marchés de bureaux européens et nord-américains.
L'écart de prix pour les bureaux dans les villes allemandes est passé de -7,5 % l'année précédente à -36 % au troisième trimestre 2023, ce qui vient s'ajouter à une baisse de 14 % des prix des transactions sur la même période. Cela indique que les acheteurs auraient besoin d'une remise encore plus importante que celle proposée actuellement pour revenir sur le marché.
La liquidité reviendra avec un consensus sur le prix de l’immobilier. Celui-ci pourrait arriver avec une évolution des taux d’intérêts plus claire et plus certaine. Plus celui est incertain, plus l’écart se creuse.
Source - MSCI
Une correction des prix nécessaire
Le principal facteur des fluctuations des performances immobilières est la croissance du capital, facteur qui est lui-même déterminé par les prix. Le MSCI Price Expectations Gap fournit un signal sur les prix. Cette analyse indique que sur 143 segments de marché mesurés au troisième trimestre 2023, 99 devront faire face à de nouvelles réductions de prix pour rétablir la liquidité à des moyennes à long terme. Ces ajustements pourraient à leur tour déclencher de nouvelles baisses de valorisation.
Les réductions les plus importantes semblent nécessaires dans les immeubles de bureaux, avec un écart moyen d'un peu moins de 17 % sur l'ensemble des marchés de bureaux. Si ces réductions de prix se produisent, elles pourront avoir un impact négatif sur la croissance du capital une fois que les transactions commenceront.
Le réchauffement climatique : un nouveau facteur à prendre en compte
L’impact du réchauffement climatique prend une place de plus en plus importante sur les investissements réalisés. En effet, il peut influencer la rentabilité d’un investissement de plusieurs manières.
Les coûts de transition
Nous observons une volonté des investisseurs d’investir dans des actifs de plus en plus responsables. Ce qui explique les tendances des SCPI labellisées ISR durant ces dernières années. Cette transition vers des bâtiments plus “eco-frendly” a un coût.
Les coûts d'assurance
Les données de l'indice trimestriel MSCI U.S. Property Index montrent que les coûts d'assurance, exprimées en pourcentage des revenus à recevoir, ont plus que doublé, passant de 1,0 % à 2,3 % au cours des cinq années précédant septembre 2023. En France, nous observons une hausse de 5% du coût de l’assurance habitation durant l’année 2023.
Le risque : facteur clé de la stratégie d’investissement
Lors des 18 derniers mois, le financement de la dette, l'impact des taux d'intérêt ont modifié la perception qu'ont les investisseurs de la valeur de l’immobilier dans toutes les catégories d'actifs. Le risque est la clé dans la stratégie d’investissement. De ce fait, les investisseurs réévaluent leurs allocations de capital. Cette évolution s'explique par les attentes en matière de cash-flow et la réévaluation des prix des actifs qui ont eu des répercussions différentes sur les diverses dimensions du marché.
À propos de Rock-n-Data
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